一線城市學(xué)區(qū)房暴漲：二手房庫(kù)存之謎

    1月17日，王小雱把一篇正被熱傳的關(guān)于上海學(xué)區(qū)房瘋漲的微信文章發(fā)給他同學(xué)，疑惑地表示，上海二手房要開(kāi)始暴漲了嗎?

    王小雱住在浦東某小區(qū)，對(duì)口公辦小學(xué)是竹園小學(xué)，是典型的學(xué)區(qū)房。據(jù)其透露，近期小區(qū)內(nèi)的房源成交明顯比過(guò)去多，價(jià)格一周漲了10%。王小雱所居住的單元，一共12戶，從2017年開(kāi)始，就成交了4套，全都是有小朋友在上幼兒園的家庭。

    事實(shí)上，上海學(xué)區(qū)房從2020年新政實(shí)施以來(lái)，變化非常明顯。學(xué)區(qū)房小區(qū)從成交數(shù)量和價(jià)格來(lái)看，均呈現(xiàn)快速上漲狀態(tài)。

    北上廣深一線城市的學(xué)區(qū)房帶動(dòng)二手房量?jī)r(jià)齊升，是這一輪房?jī)r(jià)上漲的主要表現(xiàn)。進(jìn)入2021年，一線城市二手房?jī)r(jià)全面上漲，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年12月，一線城市二手房漲幅中，北京漲幅明顯，而最近一個(gè)多月漲得最快的已經(jīng)不是深圳，上海和廣州已后來(lái)居上。

    疫情影響下，一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國(guó)讀書(shū)人群回流，增加了市場(chǎng)需求。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪上海中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，近期學(xué)區(qū)房小區(qū)成交套數(shù)明顯上漲，業(yè)主跳價(jià)嚴(yán)重，如果一個(gè)小區(qū)進(jìn)入無(wú)房源階段，只要有一套房子出來(lái)，業(yè)主一晚上跳價(jià)200萬(wàn)的案例也曾出現(xiàn)。

    中介人員反映，2020年民辦搖號(hào)新政出臺(tái)后，全國(guó)的公辦民辦學(xué)校初中小學(xué)格局都會(huì)發(fā)生巨大的變化(高中暫時(shí)未受太多沖擊)。上海作為一個(gè)典型的小學(xué)初中階段民辦強(qiáng)公辦弱的城市，在本輪政策改革中，初中和小學(xué)的格局，發(fā)生了天翻地覆的變化。

    上海此前學(xué)區(qū)房溢價(jià)并不強(qiáng)，關(guān)注度也不高。“但是在民辦搖號(hào)后，這一格局可能會(huì)發(fā)生重要的變化，公辦小學(xué)初中的‘穩(wěn)定性’優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)出來(lái)，吸引更多家長(zhǎng)買(mǎi)公辦學(xué)校對(duì)口的學(xué)區(qū)房。”一名中介人員對(duì)前來(lái)咨詢的買(mǎi)家說(shuō)。

    徐匯區(qū)著名學(xué)區(qū)房小區(qū)——東方曼哈頓，該小區(qū)從來(lái)最少都有40多套房源在售，現(xiàn)在只有12套房源掛出。2020年8月，該小區(qū)一套194平方米的房源總價(jià)1880萬(wàn)售出，這個(gè)月初，同一戶型的房源帶車位以總價(jià)2700萬(wàn)售出;另一套位于頂樓的407平方米的戶型，總價(jià)5000萬(wàn)，也在兩周內(nèi)迅速成交。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海學(xué)區(qū)房最貴已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。而在其他一線城市，學(xué)區(qū)房也無(wú)例外在暴漲。北京最貴學(xué)區(qū)房25萬(wàn)元/平方米左右，深圳學(xué)區(qū)房目前最高達(dá)到了32萬(wàn)元/平方米。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高，與教育資源分配不均有直接關(guān)系。

    行情不可持續(xù)?

    一二手房是一個(gè)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這一波行情可持續(xù)到春節(jié)后的小陽(yáng)春。2020年，商品房銷售面積176086萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.6%;商品房銷售額173613億元，增長(zhǎng)8.7%。

    2020年疫情下依然能刷新中國(guó)房地產(chǎn)歷史紀(jì)錄，張大偉指出主要原因有以下幾點(diǎn)：

    一，整體寬松的信貸政策，居民戶中長(zhǎng)期信貸5.95萬(wàn)億刷新歷史記錄，整體信貸政策相對(duì)寬松;二，調(diào)控政策雖然在下半年有所收緊，但從全年看，寬松是主流，人才政策井噴，部分城市出現(xiàn)了明顯的打新潮，刺激了市場(chǎng)需求。年內(nèi)超過(guò)100個(gè)城市降低了落戶標(biāo)準(zhǔn)，這些政策都增加了購(gòu)房需求;三，疫情后購(gòu)房需求增加，特別是海外投資銳減，資金回流，另外居民對(duì)于改善需求也明顯上漲;四、全國(guó)區(qū)域分化，特別是東部成為領(lǐng)頭羊，長(zhǎng)三角與珠三角出現(xiàn)了普遍性的房?jī)r(jià)上漲。而中西部則稍微平穩(wěn)，部分區(qū)域甚至繼續(xù)調(diào)整。加上全國(guó)房地產(chǎn)投資增速同比增長(zhǎng)0.7%、房企到位資金同比增長(zhǎng)8.1%、全國(guó)貸款增加19.63萬(wàn)億等多項(xiàng)數(shù)據(jù)，張大偉認(rèn)為全國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)始全面復(fù)蘇。

    但另一名業(yè)內(nèi)資深人士并不認(rèn)為這一輪行情是可持續(xù)的。他指出，最近上海二手房跳價(jià)概率高，一方面是一手房?jī)r(jià)格上漲明顯，另一方面是學(xué)區(qū)房導(dǎo)致?？偟膩?lái)說(shuō)，推動(dòng)這一輪房?jī)r(jià)上漲是多重因素的疊加：(1)資金流動(dòng)性推動(dòng);(2)上一輪行情中(2016-2017)購(gòu)房者的置換需求釋放;(3)學(xué)區(qū)房的需求——放開(kāi)二孩后上海在2016-2017年期間有一波戶籍人口的生育小高峰。

    中介、資本的集體狂歡?

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，中介人員在對(duì)客戶的說(shuō)辭中，在釋放庫(kù)存不足的信息，市面上流傳一個(gè)說(shuō)法“上?，F(xiàn)存二手房庫(kù)存為4.2萬(wàn)套，按照當(dāng)前一個(gè)月2.7萬(wàn)套左右(2020年12月達(dá)到了2.9萬(wàn)套)的去化速度，兩個(gè)月之后，上海將無(wú)二手房可賣”。對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，上海每周新增掛牌量1萬(wàn)套左右，一個(gè)月在4萬(wàn)套左右，按照月均成交3萬(wàn)套來(lái)算，一個(gè)月還有1萬(wàn)套未成交。

    據(jù)其透露，目前上海房管局沒(méi)有對(duì)二手房庫(kù)存進(jìn)行過(guò)統(tǒng)計(jì)，換言之，二手房沒(méi)有庫(kù)存數(shù)據(jù)，只有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)過(guò)每周掛牌數(shù)據(jù)。

    盧文曦也指出，學(xué)區(qū)房其實(shí)是很小的部分，其定義的學(xué)區(qū)房對(duì)口學(xué)校是公辦一梯隊(duì)的，這種小區(qū)估計(jì)約占整體市場(chǎng)3%，不是主力。另?yè)?jù)信棟地產(chǎn)創(chuàng)始人徐棟透露，其公司門(mén)店近期成交的二手房中，學(xué)區(qū)房占比約30%，整個(gè)上海市場(chǎng)成交也差不多是這一比例。

    徐棟對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，近期上海學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)上漲可以看出，此前的2016年3月上海實(shí)行非滬籍5年限購(gòu)政策，最近兩年大批人陸續(xù)滿足5年社保年限限制，這部分人群釋放的購(gòu)房資格就是一個(gè)不小的數(shù)量。而在一手房搖號(hào)概率過(guò)低的情況下，他們更傾向于買(mǎi)學(xué)區(qū)房;疫情導(dǎo)致不少原本計(jì)劃出國(guó)留學(xué)的學(xué)生轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)找工作，首選上海，因此生發(fā)出購(gòu)房需求。

    徐棟認(rèn)為，資金流入上海樓市也很明顯，拆遷改造、貨幣補(bǔ)償，釋放出大量購(gòu)房資金;上海放開(kāi)人才政策：985高校畢業(yè)生直接落戶，落戶政策放寬，釋放出2萬(wàn)個(gè)購(gòu)房指標(biāo);投資者通過(guò)公司購(gòu)房數(shù)量增加，一般而言，在上海開(kāi)公司，投資3000萬(wàn)就有購(gòu)房資格;2020年貨幣寬松，導(dǎo)致流入房地產(chǎn)的錢(qián)變多;此外，大宗商品(鋼鐵水泥)、消費(fèi)品生活資料，人工成本、地價(jià)的上漲，都匯集助推上海房?jī)r(jià)的上漲。

    盧文曦則認(rèn)為，這是市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不平衡狀態(tài)的表現(xiàn)，并非樓市出現(xiàn)一波大行情。這一次學(xué)區(qū)房和次新房漲得比較多，但郊區(qū)的“老破小”漲幅并沒(méi)有跑贏大市。