十城限售令到期 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已回歸平穩(wěn)，市場(chǎng)交易進(jìn)一步回歸理性[圖]

    作為國(guó)內(nèi)最早出臺(tái)限售令的城市，目前，廈門首批限售房源即可解禁入市。除此之外，包括福州、青島、廣州、徐水、長(zhǎng)樂(lè)、常州、東莞、揚(yáng)州、常德等九城的限售令也已到期。隨著一大批房源流動(dòng)性的釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否將再度震蕩，成為無(wú)數(shù)人關(guān)注的焦點(diǎn)。

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工具箱中，限售是本輪調(diào)控中行政手段創(chuàng)新的方式之一。與金融、土地、財(cái)稅等調(diào)控工具相比，限售在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)成交量和價(jià)格有著較為顯著的影響，在市場(chǎng)過(guò)熱期能有效抑制投機(jī)、投資性需求，在市場(chǎng)高溫時(shí)起到迅速踩剎車的作用。以廈門為例，在2017年3月25日新政出臺(tái)之前，3月份廈門二手房成交量約為7000套，而4月份這一數(shù)據(jù)驟降至3830套。

    限售，因能更加精準(zhǔn)地“掐住”投資客的七寸，令其資金鏈在三四年內(nèi)難以松綁，進(jìn)而維護(hù)樓市正常交易秩序，因而被多地采用。自廈門之后，全國(guó)先后有超過(guò)50個(gè)城市出臺(tái)限售令。雖然細(xì)則不盡相同，但基本思路都是通過(guò)2至5年不等的期限內(nèi)限制交易，來(lái)遏制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)快速上漲。

    “解凍”規(guī)模方面，克而瑞新房成交數(shù)據(jù)顯示，出臺(tái)“限售令”后的6個(gè)月內(nèi)，青島成交817萬(wàn)平方米、廣州成交431萬(wàn)平方米、東莞成交328萬(wàn)平方米、濟(jì)南成交326萬(wàn)平方米、常州成交290萬(wàn)平方米、珠海成交107萬(wàn)平方米、廈門成交60萬(wàn)平方米。

    從影響上看，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已回歸平穩(wěn)，且住房交易進(jìn)一步回歸理性，即便首批限售的商品房陸續(xù)上市流通交易，在其他調(diào)控政策仍嚴(yán)格執(zhí)行的背景下，預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。再?gòu)恼呤欠裱永m(xù)上說(shuō)，目前房地產(chǎn)政策以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”為目標(biāo)，更加強(qiáng)調(diào)因地制宜、精準(zhǔn)施策。而地方政府有更大的調(diào)控自主權(quán)，預(yù)計(jì)將在平衡“穩(wěn)增長(zhǎng)、保財(cái)政和房?jī)r(jià)上漲”的壓力下，適度修正前期調(diào)控。部分城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步平穩(wěn)的背景下，可能會(huì)選擇退出限售政策。限售政策陸續(xù)退出會(huì)是大勢(shì)所趨，但熱點(diǎn)城市的退出節(jié)奏可能偏慢。

    2018年1-12月，隨著土地市場(chǎng)成交走弱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速進(jìn)入小幅回落通道，已連續(xù)回落4個(gè)月。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2018年1-12月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元，同比增長(zhǎng)9.5%。

2011-2018年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額統(tǒng)計(jì)

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

    從區(qū)域分布上來(lái)看，2018年1-12月，東部地區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64355.2億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增幅雖同比提高3.7個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)完成投資25180.2億元，同比增長(zhǎng)5.4%，增幅同比回落6.2個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)完成投資26008.6億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增幅同比提高5.4個(gè)百分點(diǎn)。

2011-2018年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額區(qū)域分布情況

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2018年1-12月，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，商品住宅完成投資85192.2億元，同比增長(zhǎng)13.4%，增幅雖同比提高4.0個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資5996.3億元，同比下降11.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資14177.1億元，同比下降9.4%，降幅同比回落8.2個(gè)百分點(diǎn)；其他投資14897.8億元，同比增長(zhǎng)21.6%，增幅雖同比提高15.1個(gè)百分點(diǎn)。

2011-2018年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    2018年全國(guó)商品房銷售面積約17.2億方，達(dá)到最高峰，同比增長(zhǎng)1.7%，比2017年全年回落6個(gè)百分點(diǎn)；月度來(lái)看，銷售面積增速呈M形狀，7月達(dá)到最頂點(diǎn)，之后大幅下滑，到年末才有平穩(wěn)趨勢(shì)。

2012-2018年全國(guó)商品房銷售面積走勢(shì)

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

    2018年全國(guó)商品房銷售額149973億元，增長(zhǎng)12.2%，比1-11月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，比2017年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)14.7%，辦公樓銷售額下降2.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)0.7%。

2012-2018年全國(guó)商品房銷售額走勢(shì)

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局