告別大漲大跌,中國房地產(chǎn)“經(jīng)濟穩(wěn)定器”作用凸顯,房地產(chǎn)調(diào)控“穩(wěn)”字當(dāng)頭

    據(jù)新華社18日消息，為進一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責(zé)任，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在4月19日對6個城市進行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預(yù)警提示。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，加碼房地產(chǎn)調(diào)控的主要原因是部分區(qū)域房地產(chǎn)市場有失控風(fēng)險，房價明顯上漲，土地市場明顯過熱。

    統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月大連新建住宅環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%；二手房環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環(huán)比上漲0.9%，同比上漲11.5%；南寧二手房環(huán)比上漲1.4%，同比上漲11.7%。另外蘇州、佛山等城市雖然不在70大城市統(tǒng)計范圍，但房價也明顯上漲。

    張大偉說，種種跡象表明，中央遏制房價上漲的決心不會改變，未來的樓市政策依然將打擊投資投機行為。

    “為保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定，住建部的預(yù)警系統(tǒng)已經(jīng)建立并開始常規(guī)性運行。”張大偉說，分類指導(dǎo)也帶來了更多的監(jiān)管，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)為主。同時，2018年實施的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。

    除住建部外，銀保監(jiān)會宣布將開啟針對銀行保險機構(gòu)的“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設(shè)”工作，繼續(xù)對重點領(lǐng)域重點風(fēng)險開展深入整治，嚴(yán)查政策執(zhí)行，嚴(yán)查風(fēng)險隱患，嚴(yán)查違法違規(guī)行為。其中，房地產(chǎn)資金也是重點整治方向之一。

    從整治工作要點來看，銀行機構(gòu)方面，包括表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資；個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。

    非銀方面，尤其是信托向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)行業(yè)提出的相關(guān)檢查內(nèi)容，有助于減少后續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展中的金融風(fēng)險，也體現(xiàn)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向。

    在當(dāng)前中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型換擋的關(guān)鍵階段，尤其是近期中美貿(mào)易摩擦升溫的背景下，總體平穩(wěn)、波動減小的房地產(chǎn)行業(yè)無疑成為中國經(jīng)濟持續(xù)增長的“穩(wěn)定器”。

    4月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月中國70個大中城市房價穩(wěn)中略升；房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積和銷售額以及房屋新開工、房企到位資金等多項指標(biāo)增速加快。平穩(wěn)增長的樓市成為壓力之下4月經(jīng)濟成績單中的一抹“亮色”。有外媒評論稱，房地產(chǎn)的表現(xiàn)成為中國經(jīng)濟的一大“穩(wěn)定器”。

    從“發(fā)動機”到“穩(wěn)定器”

    房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中扮演的角色并非總是“穩(wěn)定器”。1998年的“房改”類似一條分水嶺，不僅結(jié)束了之前的福利分房制度，還成為中國房地產(chǎn)市場騰飛的開端。此后，城鎮(zhèn)化快速推進、房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，中國城鎮(zhèn)面貌日新月異。中國經(jīng)濟在短短幾十年內(nèi)崛起，并成為世界第二大經(jīng)濟體。中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所研究員張明指出，房地產(chǎn)業(yè)成為21世紀(jì)以來中國經(jīng)濟增長最重要的引擎之一。

    不過，經(jīng)過20多年的大規(guī)模開發(fā)，中國戶均住房超過1套，房地產(chǎn)市場告別“黃金時代”。伴隨中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型換擋，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相應(yīng)轉(zhuǎn)變，“發(fā)動機”的作用減弱，“穩(wěn)定器”的角色逐漸凸顯。

    東莞證券分析師何敏儀指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模巨大，仍是支撐和保持中國經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個極為重要的產(chǎn)業(yè)，短期內(nèi)難以找到相當(dāng)體量的替代性產(chǎn)業(yè)。

    何敏儀指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中比重很高，對GDP貢獻較大。房地產(chǎn)投資對上下游眾多產(chǎn)業(yè)的直接與間接投資、消費帶動明顯，因而對經(jīng)濟增長的間接貢獻以及由之帶來的消費貢獻比重也相當(dāng)高。中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中房地產(chǎn)仍是托底經(jīng)濟的重要行業(yè)。

    鼎信長城集團董事長章華也表示，從經(jīng)濟發(fā)展角度來看，未來中國經(jīng)濟的“發(fā)動機”可能是教育、科技、創(chuàng)新等行業(yè)，但房地產(chǎn)作為經(jīng)濟穩(wěn)定器的作用會長期發(fā)揮。他認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場將長期保持10萬億元(人民幣，下同)以上的規(guī)模。

    億翰智庫董事長陳嘯天也認(rèn)為，在結(jié)構(gòu)性去杠桿的背景下，資金和資源不會像過去二十年一樣拼命流入房地產(chǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)已經(jīng)到了高位的存量階段，不會承擔(dān)經(jīng)濟的助推器角色，而是變成了“穩(wěn)定器”，未來將在就業(yè)、財政收入、GDP和城市建設(shè)等四個方面發(fā)揮較大的作用。

    告別“大漲大跌”

    作為“穩(wěn)定器”，房地產(chǎn)行業(yè)自身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展對中國經(jīng)濟的作用不言而喻。在“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位之下，中國官方因城施策、“一城一策”，發(fā)揮城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制加快建立，也逐漸讓房地產(chǎn)市場波動收窄，告別“大漲大跌”。

    房價數(shù)據(jù)已多月保持平穩(wěn)。以新房市場為例，官方數(shù)據(jù)顯示，4月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，31個二線城市上漲0.8%，35個三線城市漲0.5%。漲幅均小于1%。

    今年3月份以來部分城市銷售升溫的樓市“小陽春”融化了局部地區(qū)的樓市冰霜，但受到政策控制，“小陽春”并未演變?yōu)?ldquo;盛夏”，樓市總體依然穩(wěn)定。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，4月份中國28個重點城市整體成交面積同比、環(huán)比均降2%，自一季度以來的強勢回升勢頭沒能保持，但仍較2019年月均增長20%。

    當(dāng)然，房地產(chǎn)是市場經(jīng)濟，有周期性，注定其發(fā)展過程有波動。但陳嘯天指出，作為“穩(wěn)定器”，房地產(chǎn)業(yè)未來不會表現(xiàn)為大起大落，行業(yè)將走向“箱體震蕩”。這與當(dāng)前因城施策的調(diào)控機制有關(guān)。當(dāng)一地房地產(chǎn)市場過冷或者過熱時，會有相應(yīng)的刺激或者抑制政策出臺。

    例如：今年3月份以來部分地方的樓市“小陽春”引發(fā)了一輪調(diào)控收緊。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，包括蘇州在內(nèi)，近期已有約15個城市收緊房地產(chǎn)相關(guān)政策。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也在4月19日對6個城市進行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預(yù)警提示。