7月房價風向：二線城市“抬頭”, 20城二手房下行, 調(diào)控次數(shù)再破紀錄

    拓安說的“刷手機”，其實是指看鏈家等房產(chǎn)交易APP。拓安說，2017年底他剛?cè)肼殨r，因為周邊同事都是入職沒多久的大學生，“剛需”逼迫下都對買房十分熱衷。在一位已經(jīng)“上車”的同事帶動下，大家都下了不少相關APP，經(jīng)常在工作之余翻看。不過，在成都多次加碼調(diào)控后，大家一度對此興味索然。

    不過，拓安注意到，已經(jīng)有了購房資格，再加上最近有不少成都市場“觸底回暖”的消息傳出，讓他和不少同事開始蠢蠢欲動，“我自己也準備國慶后開始著手看房”，拓安說。

    8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70城房價數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，上半年北京等一線城市樓市回暖后，不少二線城市在7月開始復蘇，漲幅開始靠前。

    以成都為例，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月，成都新房價格環(huán)比上漲1.3%，在70個城市中位列第5，排名位于成都之前的，還有廈門和西安兩個二線城市。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，一線城市由于供應放量，表現(xiàn)將明顯好于去年同期；二線城市下半年總體保持平穩(wěn)，供應放量的二線城市下半年表現(xiàn)將好于去年，比如南京、武漢和蘇州；三四線城市下半年仍將保持回落態(tài)勢。

    部分二線樓市松動

    國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀7月份商品住宅銷售價格變動情況時表示，7月份商品住宅銷售價格漲幅總體穩(wěn)定。

    從房價上漲和下跌的城市數(shù)量看，7月，房價上漲的城市數(shù)量為60個，相比6月份的63個有所減少。

    具體來看，新建商品住宅方面，一線城市房價環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月略有擴大；二線城市房價環(huán)比上漲0.7%，漲幅有所回落；三線城市房價環(huán)比上漲0.7%，漲幅不變。此外，還有20個城市開始出現(xiàn)二手房價格環(huán)比下降。其中，不乏北京、天津、青島等熱點城市。

    二手住宅方面，一線銷售價格環(huán)比上漲0.3%，與上月持平。二手住宅銷售價格上漲0.4%，漲幅比上月略有擴大。三線城市銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅仍不變。

    不過，盡管“總體穩(wěn)定”，但如果聚焦具體城市，21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，不同城市之間、城市內(nèi)部不同板塊之間，市場分化越發(fā)明顯。

    其中，部分三四線城市被認為開始進入下行周期。

    7月29日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》稱，6月房價下滑較明顯的區(qū)域是四川和珠三角周邊城市。三四線城市中，自貢、遂寧以及樂山三市房價跌幅超過5%；南充、眉山、綿陽等市房價均有所回落。受珠三角一二線城市房價降溫的輻射，肇慶、陽江等地房價均同比下跌。

    這類城市最典型的代表是四川南充。在2018年2月，南充還以1.7%的增速領跑70城房價漲幅，而在今年7月，則與天津一起成為了70城中跌幅最大的城市。

    與之相反，一些此前調(diào)控力度較大、市場觸底的二線城市，開始逐漸復蘇。

    不僅是部分二線城市在新房價格漲幅中排名靠前，在市場敏感度更高、受“限價”等政策影響更小的二手房市場，趨勢體現(xiàn)更為明顯。

    以成都為例，記者在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的“中國房價行情APP”上看到，成都的成華、金牛、青羊、錦江等多個核心城區(qū)，7月二手房價環(huán)比漲幅均超過1%。

    易居研究院研究員王若辰表示，7月份，二手房價漲幅靠前的城市中出現(xiàn)了更多的二線城市，而三四線城市則有所減少，這表明三四線城市逐漸開始降溫，而部分二線城市樓市持續(xù)復蘇，如寧波、廈門等城市漲幅相比6月擴大明顯。

    調(diào)控次數(shù)再破紀錄

    多位受訪分析人士均向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，盡管一些城市市場開始復蘇，但在中央定調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的背景下，調(diào)控放松幾率較小。“一城一策”背景下的熱點城市調(diào)控收緊還將繼續(xù)，市場缺乏沖高動力。

    而從數(shù)據(jù)來看，調(diào)控效用依舊明顯。隨著調(diào)控升級，一些新建住宅價格漲幅過快的城市在7月漲幅明顯放緩，從快速上漲城市中“離隊”。

    6月在70城價格環(huán)比漲幅第一的洛陽，在7月推出了“限價”政策，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價，再售房源價格原則上均不得高于該基準價”；排名緊隨其后的呼和浩特，也在7月對二手房市場進行整頓和規(guī)范。當?shù)胤康禺a(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布了關于配合主管部門開展行業(yè)自律自查的通知，從房產(chǎn)中介行業(yè)入手進行市場秩序管控。

    從7月數(shù)據(jù)來看，在政策穩(wěn)中有緊之下，前期房價上漲較快的城市房價漲幅回落。比如，呼和浩特、昆明、西安、杭州、大連，其7月新房價格漲幅較6月分別下降1、0.2、0.3、0.6和0.2個百分點。同時，這些城市7月二手房價格漲幅，相較6月也分別下降了0.6、0.2、0.5、0.3和0.3個百分點。

    不僅是這些城市，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，2019年1-7月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達307次。其中，7月單月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達56次，相較6月份的46次和5月份的41次，又有明顯增長。

    “上漲過快的城市肯定會有加碼政策”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，平頂山、大理、廈門、西安、成都、金華、南京、徐州、五環(huán)、寧波、包頭、太原等城市，最近幾周都很可能出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控加碼。