多地房地產(chǎn)企業(yè)融資顯著收緊，房貸利率還會繼續(xù)上漲嗎？[圖]

    近期，房地產(chǎn)市場受到了更多關(guān)注。一方面，房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落，另一方面，各地房貸利率不同程度地有所提高。監(jiān)管政策還將如何推進？房貸利率還會繼續(xù)上漲嗎？針對上述熱點話題，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家。

    監(jiān)管密集檢查房地產(chǎn)融資

    今年以來，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊。中國人民銀行近日發(fā)布的二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告顯示，截至6月末，全國主要金融機構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為41.9萬億元，同比增長17.1%，增速較3月末下降1.6個百分點。其中，個人住房貸款余額為28.06萬億元，同比增長17.2%，增速較3月末下降0.3個百分點。

    房貸領(lǐng)域這些變化與監(jiān)管政策關(guān)系密切。5月份，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧發(fā)出預(yù)警提示，部分樓市過熱的城市加大了調(diào)控力度。受此影響，少部分熱門城市房貸利率反彈。

    融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當(dāng)于基準利率1.11倍，環(huán)比上漲了2個基點；二套房貸款平均利率為5.76%，環(huán)比上漲1個基點。從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年有所反彈。

    進入下半年，監(jiān)管趨嚴態(tài)勢更加明顯。7月底，中共中央政治局召開會議部署下半年經(jīng)濟工作，明確提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

    隨后，監(jiān)管層動作密集，從銀行、信托、公開市場債券等多方面收緊房地產(chǎn)融資。近期，銀保監(jiān)會又啟動了銀行房地產(chǎn)融資專項檢查，重點是32個城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。

    在房地產(chǎn)企業(yè)融資顯著收緊的同時，個人住房信貸業(yè)務(wù)監(jiān)管也進一步加強。央行近期召開的銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會提出，保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房。銀保監(jiān)會則開始檢查各銀行差別化信貸政策落實情況，執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等，并著重查處個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房，以及其他銀行信貸資金被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為。

    多地利率不同程度上漲

    值得注意的是，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份一線城市和二線城市房貸利率變化趨勢差異較大。

    在一線城市中，北京、廣州房貸利率與上月持平，上海和深圳平均水平則有所下降。其中，上海多家銀行下調(diào)房貸利率，導(dǎo)致上海首套房貸利率水平環(huán)比下降7個基點，僅次于海口，為全國降幅第二大的城市。在二線城市中，多個熱門地區(qū)房貸利率上漲。其中，蘇州、杭州、寧波、大連、長沙調(diào)整頻率加快，近期已不止一次上調(diào)房貸利率，且部分銀行額度緊張，甚至?xí)和Ｊ芾矸抠J業(yè)務(wù)。

    對此，國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛認為要區(qū)分來看。首先，并不是所有城市房貸利率都在上漲，這說明政策調(diào)控精準，因為正常的信貸應(yīng)當(dāng)存在。其次，房貸利率上漲并非必要，關(guān)鍵是要堵住資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    “在政策趨緊的環(huán)境下，商業(yè)銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)趨于謹慎。”中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼表示，在上半年大規(guī)模信貸投放之后，下半年信貸額度相對較少，適當(dāng)提高利率有助于銀行提升收益水平。同時，近年來我國居民部門杠桿率上升較快，房地產(chǎn)金融風(fēng)險正在積聚，上調(diào)貸款利率有助于商業(yè)銀行更好地防范住房貸款風(fēng)險。

    董希淼表示，在市場流動性仍然合理充裕的情況下，個人住房貸款利率雖然有進一步上調(diào)的可能，但上調(diào)幅度不會太大。“不過，不同銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，為此投入的信貸資源相差較大，因此在貸款利率上會有明顯的分化，預(yù)計大型商業(yè)銀行個人住房貸款利率將保持溫和的上調(diào)趨勢。”他說。

    落實差別化住房信貸政策

    “結(jié)合近期政策來看，未來銀行將調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，以減少房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源，把更多信貸資金投向國家鼓勵的制造業(yè)、中小微企業(yè)等領(lǐng)域。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦說。

    與此同時，業(yè)內(nèi)專家認為，商業(yè)銀行還應(yīng)繼續(xù)實施差別化住房信貸政策。董希淼表示，可從四方面入手。一是調(diào)整貸款總量，合理確定銀行個人住房貸款總量；二是調(diào)整貸款價格，提高或降低個人住房貸款利率水平；三是調(diào)整貸款條件，收緊或放松購房主體貸款資格條件（包括貸款資格和貸款期限）；四是調(diào)整貸款首付，控制購房主體購房杠桿率。

    “下一步，應(yīng)根據(jù)購房區(qū)域、主體不同，綜合運用上述四種手段，量價并舉，長短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價格，既滿足剛性需求又抑制投資投機，既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期，將差別化住房信貸政策落到實處。”董希淼說。

    對于監(jiān)管層嚴查“首付貸”，曾剛表示：“首付是銀行風(fēng)險控制的手段之一，因為自有資金是衡量還款能力的一個重要標準。如果客戶首付資金是借來的，那么銀行的風(fēng)險敞口就會很大。”

    此外，有專家提醒，關(guān)注信貸資金進入樓市不能只盯著商業(yè)銀行和消費金融公司，各類互聯(lián)網(wǎng)借貸平臺對資金流向監(jiān)控較少，進入樓市的比例可能更高。

    “要繼續(xù)加大對各類互聯(lián)網(wǎng)平臺的清理和整頓，對其提供的借貸業(yè)務(wù)，在借貸用途、資金流向等方面加強監(jiān)測。”董希淼表示，無論對金融機構(gòu)還是互聯(lián)網(wǎng)平臺而言，對信貸資金流向、用途的監(jiān)控都是一個老大難問題。應(yīng)修改相關(guān)制度辦法，將虛構(gòu)貸款用途、挪用信貸資金的行為納入征信系統(tǒng)，提高借款人違規(guī)成本，從源頭上遏制個人信貸資金違規(guī)流入樓市。

    2019年初以來隨著信貸松動呈回落趨勢，拐點或已出現(xiàn)。2019年3月個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.68，較2018年末回落7bp；其中全國首套房平均按揭利率5.56%，連續(xù)4個月下行，而且較2018年10月的最高點下降15bp。此外，2019年1-4月共計有138家銀行下調(diào)了房貸利率。由按揭利率的穩(wěn)健下調(diào)可見，在今年年初確立的穩(wěn)健寬松的貨幣政策下，寬貨幣逐漸向?qū)捫庞脗鞯剑唇屹J款作為銀行偏好優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)自然也吸引了部分資金的流入。同時房貸利率的松動也與2019年3月“小陽春”以來的銷售回暖相輔相成，我們預(yù)計拐點或已出現(xiàn)，2019年下半年按揭利率繼續(xù)穩(wěn)步下行趨勢的可能性較大，或?qū)⑦M一步改善疲軟的供需市場。

2019年以來按揭利率持續(xù)改善/季%

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

國債收益率差值擴大%

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全國首套房貸利率已連續(xù)4個月下行%

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

各能級城市房貸利率變化%

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