“金九銀十”或成色不足,房地產(chǎn)降溫？房企融資也持續(xù)承壓中？

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月16日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2019年1~8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資84589億元，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)至10.5%，為年內(nèi)最低。8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指為100.94，環(huán)比提高0.04點(diǎn)。此外，多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，土地市場(chǎng)持續(xù)降溫、房屋竣工面積連續(xù)20個(gè)月下調(diào)、房企融資也持續(xù)承壓。

    不同地區(qū)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)分化，前8個(gè)月，東部地區(qū)與東北地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別增長(zhǎng)8.8%和9.7%，增速回落0.4和1.3個(gè)百分點(diǎn)；中部及西部地區(qū)分別增長(zhǎng)9.8%和16.0%，增速加快0.3和0.9個(gè)百分點(diǎn)。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出：“當(dāng)前融資從緊不變，行業(yè)降溫持續(xù)。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的基本面并未出現(xiàn)大變化，但在房企融資從緊不變的壓力之下，投資降溫的分化也在持續(xù)。東部和東北部的投資降溫明顯，也顯示出房企在不同區(qū)域的投資策略調(diào)整在加速推進(jìn)。”

    土地市場(chǎng)持續(xù)降溫

    1~8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12236萬(wàn)平方米，同比下降25.6%，降幅比1~7月收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。

    “當(dāng)前對(duì)于穩(wěn)地價(jià)的管控非常嚴(yán)厲，近期部分熱點(diǎn)城市也積極開(kāi)展銀行系統(tǒng)大檢查，其中一項(xiàng)內(nèi)容就是檢查是否存在違規(guī)資金進(jìn)入購(gòu)地市場(chǎng)。但當(dāng)前跌幅是在收窄的，后續(xù)若銷(xiāo)售市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，那么土地市場(chǎng)也會(huì)重新有反彈的可能。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

    張波則認(rèn)為，降幅收窄不代表房企拿地態(tài)度已發(fā)生轉(zhuǎn)變。“相反8月部分大型品牌房企已經(jīng)傳出暫?；驎壕從玫氐娘L(fēng)聲，預(yù)計(jì)下半年整體土地市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化，全年土地成交面積比去年降三成是大趨勢(shì)。”

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在2019年第二季度房企紛紛拿地后，7月資金收緊趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)。8月，房企拿地明顯減少，合計(jì)拿地最高的萬(wàn)科150億元、保利92億元、金茂68億元。拿地金額超過(guò)50億元的只有8家。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，首先從拿地企業(yè)構(gòu)成看，民企少、國(guó)企多，資金成本成為企業(yè)拿地的主要決定因素。其次看土地成交情況，以二線為主的多個(gè)城市住宅地塊溢價(jià)率7~8月出現(xiàn)了下調(diào)現(xiàn)象；從企業(yè)層面看，房企的資金鏈分化嚴(yán)重，大部分企業(yè)依然處于降杠桿階段，特別是2016年左右購(gòu)入大量地王的企業(yè)，最近拿地非常少，中型房企成為搶地的主流企業(yè)，整體土地市場(chǎng)降溫出現(xiàn)的可能性非常大。

    “金九銀十”或成色不足

    土地市場(chǎng)降溫反映出房企融資壓力的持續(xù)加大。今年8月，調(diào)控政策密集出臺(tái)，與之前政策相比，對(duì)房地產(chǎn)金融政策的收緊和整頓市場(chǎng)亂象成為調(diào)控的主要特征。

    8月9日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，對(duì)32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查，檢查重點(diǎn)針對(duì)房企的土地儲(chǔ)備貸款、開(kāi)發(fā)貸款，以及個(gè)人房貸、住房租賃貸款；8月30日，銀保監(jiān)會(huì)又發(fā)布對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)，對(duì)中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資進(jìn)行了批評(píng)。

    張波指出，從房企融資的大背景來(lái)看，針對(duì)房企強(qiáng)化嚴(yán)監(jiān)管的態(tài)勢(shì)8月保持不變，無(wú)論是信托、海外債，還是ABS、開(kāi)發(fā)貸，都保持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)。

    數(shù)據(jù)顯示，1~8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

    值得注意的是，前8個(gè)月房企利用外資81億元，同比增長(zhǎng)129.3%。嚴(yán)躍進(jìn)指出：“降準(zhǔn)的效應(yīng)會(huì)陸續(xù)釋放，尤其是考慮到包括歐洲量化寬松的政策、股票市場(chǎng)或有反彈等因素，未來(lái)房企的金融和資金面或依然有寬松的可能。”

    今年1~8月，房屋新開(kāi)工面積145133萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.9%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積107053萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.9%；房屋竣工數(shù)據(jù)同比下跌10.0%，其中住宅竣工面積同比下跌9.6%。

    嚴(yán)躍進(jìn)坦言，這已經(jīng)是連續(xù)20個(gè)月房屋竣工面積同比下跌的現(xiàn)象。

    銷(xiāo)售方面，張大偉預(yù)測(cè)：“今年很可能沒(méi)有‘金九銀十’。”

    他解釋說(shuō)，“2017年以來(lái)，大部分熱點(diǎn)城市已全面限價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有淡旺季之分，市場(chǎng)更多看限價(jià)政策的嚴(yán)格與否；另一方面，由于國(guó)慶慶祝活動(dòng)等因素，部分熱點(diǎn)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)可能延遲錯(cuò)峰，也使得市場(chǎng)熱度降低。此外，熱點(diǎn)城市再次進(jìn)入‘賣(mài)不完時(shí)代’，除了深圳相對(duì)活躍外，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場(chǎng)，除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目外，去化率快速下行。”

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也反映了市場(chǎng)明顯降溫：前8個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積101849萬(wàn)平方米，同比下降0.6%，這一數(shù)據(jù)已連續(xù)7個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

    “多個(gè)城市樓市逐漸開(kāi)始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房?jī)r(jià)調(diào)整開(kāi)始出現(xiàn)從點(diǎn)到區(qū)域的現(xiàn)象。熱點(diǎn)城市開(kāi)始逐漸下行，購(gòu)買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高。”張大偉預(yù)測(cè)。