辟謠“放松限購(gòu)” 微妙信號(hào)攪動(dòng)樓市,未來房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)松嗎? [圖]

    針對(duì)近日網(wǎng)絡(luò)傳言燕郊限購(gòu)放松消息，三河市不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)大廳相關(guān)工作人員對(duì)媒體稱，沒有接到任何關(guān)于網(wǎng)傳放松限購(gòu)政策的通知或文件，目前還是嚴(yán)格執(zhí)行之前的限購(gòu)政策。

    僅四天，三亞、長(zhǎng)沙、燕郊三地放松限購(gòu)的傳聞均被官方否認(rèn)。樓市政策的一舉一動(dòng)都挑動(dòng)著市場(chǎng)的神經(jīng)，當(dāng)下的微妙信號(hào)預(yù)示著未來調(diào)控走向何方？樓市風(fēng)向會(huì)變嗎？

    多位業(yè)內(nèi)人士在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)表示，從全國(guó)樓市來看，市場(chǎng)目前處在嚴(yán)重分化期，不排除地方政府有一些放松試探的考慮，同時(shí)市場(chǎng)也在醞釀炒作氛圍。但未來房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)松懈，市場(chǎng)仍會(huì)保持總體平穩(wěn)。

    四天內(nèi)三地辟謠“放松限購(gòu)”

    市場(chǎng)炒作意味明顯

    燕郊：

    近日，網(wǎng)絡(luò)流傳一份“限購(gòu)松綁的18號(hào)文件”稱，燕郊中省直單位、高校、醫(yī)院的員工或高新區(qū)名義引進(jìn)的企業(yè)，在燕郊無住房的可以在當(dāng)?shù)刭?gòu)買一套新建商品住房，遷入北京城市副中心機(jī)關(guān)事業(yè)單位的干部及職工將實(shí)施“一定三限”（即嚴(yán)格限制特定人員，限購(gòu)一套住房，限售三年，限定價(jià)格）。

    據(jù)多家媒體24日?qǐng)?bào)道，三河市不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)大廳相關(guān)工作人員稱，沒有接到任何關(guān)于網(wǎng)傳放松限購(gòu)政策的通知或文件，目前還是嚴(yán)格執(zhí)行之前的限購(gòu)政策。

    值得注意的是，燕郊放松限購(gòu)的消息最早經(jīng)一些自媒體號(hào)爆料而來，并非權(quán)威消息源。一些業(yè)內(nèi)人士更是直指這是“赤裸裸的謠言”。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中新經(jīng)緯客戶端，“燕郊地區(qū)的放松限購(gòu)政策完全是市場(chǎng)炒作行為，屬于無辜‘躺槍’，燕郊在行政區(qū)劃上只是三河市的一個(gè)鎮(zhèn)，只有三河市政府才有權(quán)發(fā)布。”他指出，在下行壓力下，市場(chǎng)存在較大的松綁需求，所以炒作了這種氣氛。

    這幾年，隨著大環(huán)境驟冷，燕郊房?jī)r(jià)也跟隨大起大落。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組日前發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，9月，環(huán)京房?jī)r(jià)仍然低迷，作為環(huán)京風(fēng)向標(biāo)的廊坊（燕郊）房?jī)r(jià)環(huán)比下降2%，降速仍相對(duì)較快。另外，中新經(jīng)緯記者在房天下網(wǎng)站看到，10月燕郊的房屋均價(jià)為1.91萬元/平方米，環(huán)比上月漲幅為 0.31%，較今年1月上漲了1.4%。

    三亞：

    10月19日，多家媒體從三亞市政府官網(wǎng)12345服務(wù)熱線欄目了解到，對(duì)于外省戶籍人才，滿足全日制大專以及以上學(xué)歷、在三亞實(shí)際工作滿一年、且繳納一年社保及個(gè)稅的，可在海南省購(gòu)買一套房產(chǎn)。同日，網(wǎng)傳三亞人才購(gòu)房新政，其中，急需緊缺人才購(gòu)房，無需個(gè)稅或社保證明。
三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站截圖

    由于海南省商品住宅實(shí)施全域限購(gòu)，三亞一直執(zhí)行嚴(yán)格的購(gòu)房資格限制，所以這被外界解讀為三亞為引進(jìn)人才放松了限購(gòu)政策，甚至有說法稱“三亞率先開了海南限購(gòu)放開的口子”。

    據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》21日?qǐng)?bào)道，三亞市住建局一主要負(fù)責(zé)人稱，三亞沒有放寬限購(gòu)政策，是自媒體誤讀和曲解了相關(guān)文件的內(nèi)容。相關(guān)人才依然需要符合繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)等條件方可購(gòu)房。

    該報(bào)道還稱，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中共三亞市委人才發(fā)展局聯(lián)合發(fā)布的上述通知，僅是此前海南省出臺(tái)的有關(guān)人才住房系列政策的實(shí)施細(xì)則，與海南省相關(guān)文件精神和規(guī)定是保持一致的，三亞并沒有突破限購(gòu)界限。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的9月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，三亞新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅僅為0.3%，同比上漲4.3%，上漲幅度排在70個(gè)大中城市第61位。而去年7月，三亞曾以3.7%的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅領(lǐng)跑70城。

    另據(jù)三亞市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，三亞市累計(jì)房屋銷售面積91.41萬平方米，同比下降48.3%。其中，商品房銷售面積83.37萬平米，同比下降50.0%。

    長(zhǎng)沙：

    近日，長(zhǎng)沙也被傳出降低人才購(gòu)房門檻，放寬限購(gòu)的消息。10月23日，紅網(wǎng)報(bào)道稱，長(zhǎng)沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，長(zhǎng)沙“限購(gòu)放松”“限購(gòu)松綁”等消息屬于不實(shí)信息。

    長(zhǎng)沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該局2017年8月18日出臺(tái)了《長(zhǎng)沙市人才購(gòu)房及購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施辦法（試行）》，根據(jù)相關(guān)規(guī)定試行兩年后需要轉(zhuǎn)為正式辦法。因此，針對(duì)在這兩年試行過程中反饋較多的問題，該局進(jìn)行了修訂和增補(bǔ)，于今年9月30日發(fā)布《長(zhǎng)沙市人才購(gòu)房及購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施辦法》，但正式辦法并沒有涉及與現(xiàn)行限購(gòu)政策相關(guān)的內(nèi)容。

    據(jù)悉，正式辦法有一項(xiàng)“在長(zhǎng)沙工作、具有?？萍耙陨蠈W(xué)歷或技師及以上職業(yè)資格的人才，首套購(gòu)房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存時(shí)間限制。”但該文件同時(shí)明確，人才購(gòu)首套房不受戶籍和個(gè)稅、社保限制，但仍須滿足在長(zhǎng)沙工作生活24個(gè)月的條件。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月，長(zhǎng)沙新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)與上月持平，而同比漲幅為3.8%。

    年內(nèi)150城發(fā)布人才政策

    樓市調(diào)控現(xiàn)微妙變化？

    事實(shí)上，在燕郊、三亞、長(zhǎng)沙此番辟謠放松限購(gòu)的背后，今年以來，全國(guó)已有多個(gè)城市為引進(jìn)人才調(diào)整限購(gòu)政策。最典型的除三亞之外，就是南京六合區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)在本月出臺(tái)的相應(yīng)政策，二者針對(duì)外地人購(gòu)房的限制均有所放寬。

    中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年以來，全國(guó)已經(jīng)有超過150城發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，部分城市的人才政策變相降低了限購(gòu)門檻，將人才吸引來之后，推向本來就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)，明顯帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。

    “從實(shí)際政策執(zhí)行上看，大部分城市的人才政策的確會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是天津這種落戶難度相對(duì)較大的區(qū)域。”在張大偉看來，目前全國(guó)大部分城市沒有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備。“這種情況下，吸引來的很多是購(gòu)房者，甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策在不同城市購(gòu)房落戶。”他稱，簡(jiǎn)單的吸引只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)表示，這一輪政策的最大特點(diǎn)就是與人才掛鉤，人口流入量大的地方住房供應(yīng)也會(huì)相應(yīng)增大，但局部地區(qū)的調(diào)整，對(duì)全局樓市的影響不大。

    前9月調(diào)控超400次

    未來市場(chǎng)走向如何？

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年前9個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)合計(jì)415次，平均每個(gè)工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史記錄。

    四季度樓市開局不平靜，市場(chǎng)走向怎么樣？調(diào)控形勢(shì)將如何？

    張大偉認(rèn)為，對(duì)于2019年四季度市場(chǎng)走勢(shì)主要看年末的信貸政策以及各地的人才政策。針對(duì)房?jī)r(jià)上漲的打補(bǔ)丁措施依然不斷出現(xiàn)。但是如果房?jī)r(jià)下調(diào)，預(yù)計(jì)相對(duì)寬松政策也會(huì)出臺(tái)。

    中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的報(bào)告則預(yù)計(jì)，2019年底前，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)出現(xiàn)邊際性、局部性放松，但難以出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向。而在市場(chǎng)下行預(yù)期下，即使房地產(chǎn)調(diào)控政策有邊際放松，短時(shí)間內(nèi)也難以對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生提振作用。

    2018年全國(guó)商品房銷售有面積約17.2億方，達(dá)到最高峰，同比增長(zhǎng)1.7%，比去年全年回落6個(gè)百分點(diǎn)；月度來看，銷售面積增速呈M形狀，7月達(dá)到最頂點(diǎn)，之后大幅下滑，到年末才有平穩(wěn)趨勢(shì)。

2012-2018年全國(guó)商品房銷售面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2018年樓市總體成交量較2017年上升2.88%。2018年，中央堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，調(diào)控效果顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；一線城市樓市總體成交量相比2017年微降3%，二線城市樓市總體成交量同比上升7%，三線城市樓市總體成交量同比下降12%。一、三線多數(shù)城市退熱，樓市回歸理性。

2017-2018年各線城市商品住宅銷售面積對(duì)比情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    全國(guó)維持穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)六穩(wěn)（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期），樓市三穩(wěn)（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）。

    精準(zhǔn)調(diào)控，夯實(shí)城市政店主體責(zé)任，中央短時(shí)間內(nèi)開會(huì)統(tǒng)一取消限販、限貸、限售等政策；中性的貨幣政策短時(shí)間可能不會(huì)改變，定向?qū)捤傻穆淠_點(diǎn)仍然在實(shí)體經(jīng)濟(jì)；住房不炒定位不變，房子回歸居住屬性，多主體供給，租售并舉，解決大城市住房緊張問題，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；市場(chǎng)監(jiān)管仍然嚴(yán)厲，市場(chǎng)秩序整頓仍然持續(xù)加強(qiáng)；中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署2019年工作，要極建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策、分類指導(dǎo)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

    根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)市場(chǎng)情況，結(jié)合政策導(dǎo)向，預(yù)測(cè)2019年房產(chǎn)供應(yīng)超過3000萬方，成交2500萬方，均價(jià)企穩(wěn)。