三亞一海景“樓王”出現(xiàn)令人困惑的超低價(jià)1600元/平方米，三亞房地產(chǎn)回到20年前？[圖]

    三亞崖州灣一線海景，五星級(jí)酒店樓王位置，樓面地價(jià)僅為1600元/平方米。2020年6月初，隨著自貿(mào)港總體方案落地，海南迎來(lái)前所未有政策利好，但幾乎同時(shí)，一份司法評(píng)估報(bào)告中，出現(xiàn)了令人困惑的超低價(jià)。

    由三亞中院委托海南中天華信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱“中天華信”）對(duì)位于三亞市崖州區(qū)的一處地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中，評(píng)估報(bào)告初稿項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)總價(jià)為8200萬(wàn)元，但定稿卻變?yōu)?900余萬(wàn)元。

    其中，基于對(duì)2017年5月31日的土地估值，竟然低于2014年2月的土地原始出讓價(jià)格。以15萬(wàn)元對(duì)外銷售的共計(jì)863個(gè)車庫(kù)，價(jià)值逾億元，則干脆未被計(jì)入評(píng)估。而位于一線海景的五星酒店樓王，樓面地價(jià)評(píng)估價(jià)僅為1600元/平方米。

    相關(guān)資料顯示，該評(píng)估報(bào)告出現(xiàn)在一起股權(quán)糾紛案件中，原告認(rèn)為項(xiàng)目公司資產(chǎn)遭低價(jià)轉(zhuǎn)移。

    超低地價(jià)

    三亞南山文化旅游區(qū)向西2公里，在崖州區(qū)觀海路和新道街交叉口，即“三亞•璞海”項(xiàng)目，緊臨海邊，擁有一線海景。該項(xiàng)目由三亞嘉鵬科技發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“三亞嘉鵬公司”）擁有。

    據(jù)了解，三亞嘉鵬公司于2013年10月至2014年2月，以總計(jì)約2.57億元的出讓價(jià)格，在三亞市崖城取得約76畝酒店及住宅項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，權(quán)證號(hào)分別為三土房（2013）字第13187號(hào)、三土房（2014）字第03171號(hào)。

    2017年6月9日，三亞嘉鵬公司完成項(xiàng)目投資備案手續(xù)；2017年6月13日，三亞嘉鵬公司完成項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案審批。目前，項(xiàng)目已基本建成。項(xiàng)目由5棟22層高樓半環(huán)狀排列組成，1號(hào)樓和5號(hào)樓為酒店，其余為住宅。

    記者獲得的視頻顯示，銷售人員目前正在對(duì)其進(jìn)行銷售。“三亞的未來(lái)……綠化率40%，步行10分鐘范圍內(nèi)，有醫(yī)院、學(xué)校、博物館……總戶數(shù)880戶，可售戶數(shù)616戶，有65平米、88平米、94平米、133平米四種戶型。”

    據(jù)了解，該項(xiàng)目商品房銷售備案均價(jià)為46571元/平方米，依照規(guī)定，其實(shí)際銷售價(jià)格不得低于37256元/平方米。據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目目前對(duì)外售價(jià)從特價(jià)房2.5萬(wàn)元~5.3萬(wàn)元/平方米不等，均價(jià)約為4萬(wàn)元左右/平方米，但中天華信認(rèn)定酒店項(xiàng)目為3萬(wàn)元/平方米。“我們向他們提供了銷售項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)取證證據(jù)，但他們沒有理睬。僅此一項(xiàng)，評(píng)估價(jià)值減少4億多元。”相關(guān)方稱。

    銷售人員稱，項(xiàng)目車庫(kù)為15萬(wàn)~20萬(wàn)元一個(gè)。不過(guò)，在中天華信的評(píng)估報(bào)告中，并未將863個(gè)車庫(kù)計(jì)入。

    據(jù)了解，該項(xiàng)目土地2014年2月原始出讓價(jià)為6100萬(wàn)元，但中天華信基于2017年5月31日的土地估值結(jié)果為5670萬(wàn)元，三年后的地價(jià)，竟然低于三年前的原始出讓價(jià)。

    評(píng)估報(bào)告初稿中，住宅項(xiàng)目和酒店項(xiàng)目的銷售稅率，分別取值為銷售收入的8.38%、10.38%，而在正式稿中，則一概調(diào)整為18.28%。“筆頭一動(dòng)，增加了2億多元的稅負(fù)，太隨意了。”相關(guān)方稱。

    從評(píng)估結(jié)論來(lái)看，5棟樓中最中間一棟，即樓王位置，其樓面地價(jià)僅為1600元/平方米。“看到這個(gè)結(jié)論，我們仿佛看到了20年前的三亞的房?jī)r(jià)。”相關(guān)方稱。

    “報(bào)告中，明確說(shuō)明按照動(dòng)態(tài)法進(jìn)行評(píng)估，且分別羅列了動(dòng)態(tài)及靜態(tài)的計(jì)算公式，但在過(guò)程中，前面全部按照靜態(tài)公式進(jìn)行計(jì)算，得出結(jié)論后，再依照動(dòng)態(tài)法進(jìn)行折現(xiàn)處理，僅此一項(xiàng)，又減少評(píng)估值7000多萬(wàn)元；即使這樣，還是高于2900萬(wàn)元的結(jié)果，沒關(guān)系，在對(duì)‘開發(fā)利潤(rùn)’計(jì)算時(shí)，直接乘法錯(cuò)誤，再次少計(jì)土地價(jià)值數(shù)百萬(wàn)元。”相關(guān)方向有關(guān)部門舉報(bào)稱。

    金額一致

    “三亞•璞海”項(xiàng)目擁有方——三亞嘉鵬公司于2013年3月5日設(shè)立，由上海嘉鵬置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海嘉鵬公司”）100%控股。上海嘉鵬公司則于2009年設(shè)立，注冊(cè)資本1億元，股東為張廣仁（持股40%）、盧勁濤（持股30%）、盧勁松（持股30%）。盧勁濤與盧勁松為胞兄弟關(guān)系。

    本次評(píng)估，源于大股東張廣仁一方發(fā)起的訴訟。張廣仁訴稱，2017年6月20日及7月24日，在未經(jīng)其知曉和同意的情況下，也未經(jīng)召開上海嘉鵬公司股東會(huì)審議，上海嘉鵬公司持有三亞嘉鵬公司100%股權(quán)，被以2874.32萬(wàn)元，轉(zhuǎn)給寧波梅山保稅港區(qū)嘉鵬投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“寧波嘉鵬公司”），并于2017年7月31日完成股權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。

    而寧波嘉鵬公司成立于2017年6月2日，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元（實(shí)收資本為0），股東分別為被告盧勁濤（持股49%、擁有74.5%的股東表決權(quán)）、葉海霞（被告盧勁東之妻，持股20%、擁有10%的股東表決權(quán)）、朱紅娟（持股30%、擁有15.5%的股東表決權(quán)），被告盧勁濤為執(zhí)行董事、總經(jīng)理及法定代表人。

    在此之前，盧勁濤將所持上海嘉鵬公司30%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給劉保權(quán)，劉保權(quán)又將前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓給盧勁東，盧勁東成為上海嘉鵬公司持股30%的股東。盧勁東則是盧勁濤、盧勁松的堂兄弟。

    基于上述種種因素，張廣仁方面訴請(qǐng)確認(rèn)上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效。但最初一審時(shí)，三亞中院以“因本案不存在惡意低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)和侵權(quán)賠償?shù)膯?wèn)題，對(duì)三亞鵬嘉公司的資產(chǎn)和股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性和必要性”為由，駁回張廣仁評(píng)估申請(qǐng)及訴訟。

    二審時(shí)，海南高院以上海嘉鵬公司和受讓方寧波嘉鵬公司主要股東之間近親屬關(guān)系的事實(shí)沒有查明和認(rèn)定、“一審法院在當(dāng)事人對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款有爭(zhēng)議、法院亦未依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行評(píng)估鑒定的情形下，直接認(rèn)定案涉股權(quán)不存在惡意低價(jià)轉(zhuǎn)讓依據(jù)不充分。且在三亞嘉鵬公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)對(duì)三亞嘉鵬公司股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估系受讓方寧波嘉鵬公司所委托，一審法院對(duì)該評(píng)估結(jié)論直接認(rèn)可也無(wú)充分依據(jù)”為由，將該案發(fā)回重審。

    而本次評(píng)估，恰是三亞中院再次一審時(shí)，應(yīng)原告方申請(qǐng)進(jìn)行的。但在早前的評(píng)估報(bào)告初稿中，其總計(jì)評(píng)估價(jià)為8200萬(wàn)元。“就算是8200萬(wàn)元，也遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià)值，但沒想到定稿居然打了3折，直接變?yōu)?900萬(wàn)元，這和當(dāng)初他們非法轉(zhuǎn)讓股權(quán)的價(jià)格完全一樣了。”張廣仁一方稱，他們已將上述情況舉報(bào)至相關(guān)單位。

    2019年三亞商品房銷售面積121.15萬(wàn)平方米，下降50.5%。商品房銷售額306.77億元，同比減少49.0%。2020年受疫情影響，一季度商品房銷售面積8.42萬(wàn)平方米，同比減少83.5%，銷售額23.18億元，同比減少82.4%。

2015-2020Q1三亞商品房銷售面積趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

2015-2020Q1三亞商品房銷售額趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

    房?jī)r(jià)方面，海口、三亞曾一度領(lǐng)漲全國(guó)，歷經(jīng)多次樓市調(diào)控后，?？?、三亞房?jī)r(jià)漲幅有所回落。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年4月，?？谛路糠?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.5%，同比上漲5.3%，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌 0.2%，同比下跌2.8%。三亞新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.7%，同比上漲5.6%，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.1%，同比下跌3.4%。

2020年4月海南主要城市新房與二手房子同比漲跌

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