房地產(chǎn)行業(yè)：銷售同比增速回落 土地購置保持謹慎

    11 月數(shù)據(jù)關(guān)注點：

    1）11 月單月商品房銷售面積17.54 億平米，同比上升12.05%，增幅收窄3.23個百分點；商品房銷售金額17304 億元，同比上升18.61%，增幅收窄5.31 個百分點。從11 月分線商品住宅銷售面積和銷售金額情況來看，一線城市、二線城市交易市場有所回暖，一線城市受供給推動成交增速再度走高；二線城市需求穩(wěn)步復(fù)蘇，增幅較緩和；相比之下三四線城市的銷售增速趨緩。年底供給較為充分，我們預(yù)計在房企加大營銷力度情況下12 月份銷售保持高位。我們維持對全年銷售金額的樂觀判斷，預(yù)計在6%左右的增幅。

    2）11 單月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為12936 億元，同比增長10.93%，單月投資漲幅收窄。11 月單月新開工面積2.04 億平米，同比增長4.13%，增速擴大0.61個百分點。11 月單月土地購置面積2816 萬平米，同比下降15.61%，跌幅擴大10 個百分點。11 月單月資金來源總量達到1.80 萬億元，同比上漲17.22%，同比增幅擴大2.72 個百分點。

    3）11 月單月竣工面積9933 萬平米，同比增長3.09%，同比增速較10 月放緩。

    我們維持判斷，預(yù)計全年竣工小幅負增長，預(yù)計2021 年竣工由負轉(zhuǎn)正增長0-3%。

    房地產(chǎn)投資累計同比上升6.78%，增幅擴大0.44 個百分點。2020 年1-11 月全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資為129492 億元，同比上升6.78%，增幅較2020 年1-10月擴大0.44 個百分點。1-11 月商品住宅投資95837 億元，同比上升7.40%，增幅較2020 年1-10 月擴大0.42 個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為74.0%，比重與2020 年1-10 月維持不變。

    11 月土地購置跌幅擴大，累計同比跌幅擴大1.89 個百分點。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20591 萬平方米，累計同比減少5.20%，跌幅相較2020 年1-10月的-3.31%擴大1.89 個百分點。11 月單月土地購置面積2816 萬平米，同比下降15.61%，跌幅相較2020 年1-10 月擴大10 個百分點。

    11 月房企到位資金同比上漲17.22%，累計同比漲幅小幅擴大1.13%。2020 年1-11 月全國房地產(chǎn)資金來源總量達到17.11 萬億元，累計同比上漲6.58%，累計同比漲幅較2020 年1-10 月擴大1.13 個百分點。11 月單月資金來源總量達到1.80 萬億元，同比上漲17.22%，同比增幅較10 月擴大2.72 個百分點。

    投資建議：維持“優(yōu)于大市”評級。我們建議關(guān)注的房企包括：A 股萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團、金科股份、新城控股、中南建設(shè)、陽光城；H 股龍湖集團、融創(chuàng)中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、中國金茂、旭輝控股集團、世茂集團、龍光集團、建發(fā)國際集團等。

    物業(yè)公司方面，我們認為伴隨竣工面積數(shù)據(jù)的持續(xù)修復(fù)，物業(yè)公司作為房地產(chǎn)行業(yè)后周期會持續(xù)受益，在管面積增長有較強的確定性，建議關(guān)注的物業(yè)公司包括：A 股招商積余、新大正，H 股碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、保利物業(yè)、永升生活服務(wù)、寶龍商業(yè)。

    風險提示：行業(yè)面臨政策不及預(yù)期風險、基本面下行風險。