2024年上半年房地產(chǎn)中報(bào)綜述：繼續(xù)出清

本報(bào)告導(dǎo)讀：

一方面，房企資產(chǎn)凈減少還在提速，盈利首次轉(zhuǎn)虧；另一方面，繼續(xù)降杠桿、去庫(kù)存，為“瘦身”后再重新出發(fā)蓄力。

投資要點(diǎn)：

降杠桿去庫(kù)存，土儲(chǔ)加速盤(pán)活。一方面，房企繼續(xù)降杠桿，2024年上半年重點(diǎn)房企有息負(fù)債規(guī)模持續(xù)縮減0.7%，資產(chǎn)負(fù)債率（扣除預(yù)收賬款和合同負(fù)債）降至68.0%，回落至2015 年水平；另一方面，由于融資紅利和土地紅利的消失，在降杠桿過(guò)程中，房企土儲(chǔ)從2022 年開(kāi)始縮減。進(jìn)入到2024 年，房企在拿地端決策更為謹(jǐn)慎，2024 年上半年表內(nèi)土儲(chǔ)增速創(chuàng)新低（同比下降12%），表外土儲(chǔ)降幅擴(kuò)大，均呈現(xiàn)加速收縮。以往賺取級(jí)差地租的模式被打破，而優(yōu)秀的房企將享受管理紅利。我們推薦行業(yè)兩端，一為核心標(biāo)的，如保利發(fā)展、招商蛇口等，二為重組標(biāo)的，相關(guān)受益標(biāo)的包括旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等。

2024 年上半年行業(yè)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，房企結(jié)算收縮，央企韌性較強(qiáng)。

1）從竣工端看，樣本房企2024 年計(jì)劃竣工規(guī)模繼2023 年后再度下滑，2024 年上半年實(shí)際竣工面積同比下滑16%，但中期竣工計(jì)劃完成度達(dá)到近5 年峰值為42%；2）樣本房企結(jié)算規(guī)模大幅收縮，營(yíng)收同比下滑20%，與房企過(guò)去2~3 年銷(xiāo)售表現(xiàn)匹配，其中央企保持韌性維持營(yíng)收同比正增長(zhǎng)，而國(guó)企/民企下滑幅度分別達(dá)到29%/28%。

銷(xiāo)售承壓，房企預(yù)售資金回落加速，預(yù)期后續(xù)業(yè)績(jī)存在一定壓力。

2024 年上半年，重點(diǎn)房企預(yù)售資金同比下滑25%，盡管房企結(jié)算有所收縮但預(yù)售資金下滑速度更快，致使業(yè)績(jī)保障倍數(shù)回落至2.5，為2017 年上半年以來(lái)的最低值。其中央企/國(guó)企/民企的預(yù)售資金同比增速分別為-15%/-29%/-36%，對(duì)應(yīng)業(yè)績(jī)保障倍數(shù)分別為2.6/2.3/2.5，綜合看國(guó)企和民企業(yè)績(jī)壓力更大。

資產(chǎn)加速凈減少，盈利首轉(zhuǎn)虧。2024 年上半年，重點(diǎn)房企資產(chǎn)擴(kuò)張從2023 年同期的凈減少1729 億元擴(kuò)張至凈減少4055 億元，資產(chǎn)凈減少還在加速。2024 年上半年房企毛利率再次創(chuàng)新低，凈利率首次為負(fù)數(shù)，主要原因是：1）高價(jià)地被套，市場(chǎng)下行房?jī)r(jià)調(diào)整，房企自2018 年開(kāi)始計(jì)提存貨跌價(jià)損失，之后每年計(jì)提均創(chuàng)新高，而到2024 年依然在大幅計(jì)提；2）聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目毛利率下降且部分項(xiàng)目結(jié)算變緩，造成上半年對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)投資收益繼2022 年“腰斬”后同比繼續(xù)下滑21%；3）由于拿地權(quán)益比處于低位，少數(shù)股東損益占比利潤(rùn)依然較高。綜上，58%的重點(diǎn)房企毛利率下滑，89%的房企歸母凈利率下滑。

風(fēng)險(xiǎn)提示：居民資產(chǎn)負(fù)債表受損超預(yù)期，需求側(cè)提振效果不及預(yù)期。

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