2024年上半年房地產(chǎn)中報綜述：繼續(xù)出清

本報告導讀：

一方面，房企資產(chǎn)凈減少還在提速，盈利首次轉(zhuǎn)虧；另一方面，繼續(xù)降杠桿、去庫存，為“瘦身”后再重新出發(fā)蓄力。

投資要點：

降杠桿去庫存，土儲加速盤活。一方面，房企繼續(xù)降杠桿，2024年上半年重點房企有息負債規(guī)模持續(xù)縮減0.7%，資產(chǎn)負債率（扣除預(yù)收賬款和合同負債）降至68.0%，回落至2015 年水平；另一方面，由于融資紅利和土地紅利的消失，在降杠桿過程中，房企土儲從2022 年開始縮減。進入到2024 年，房企在拿地端決策更為謹慎，2024 年上半年表內(nèi)土儲增速創(chuàng)新低（同比下降12%），表外土儲降幅擴大，均呈現(xiàn)加速收縮。以往賺取級差地租的模式被打破，而優(yōu)秀的房企將享受管理紅利。我們推薦行業(yè)兩端，一為核心標的，如保利發(fā)展、招商蛇口等，二為重組標的，相關(guān)受益標的包括旭輝控股集團、融創(chuàng)中國等。

2024 年上半年行業(yè)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，房企結(jié)算收縮，央企韌性較強。

1）從竣工端看，樣本房企2024 年計劃竣工規(guī)模繼2023 年后再度下滑，2024 年上半年實際竣工面積同比下滑16%，但中期竣工計劃完成度達到近5 年峰值為42%；2）樣本房企結(jié)算規(guī)模大幅收縮，營收同比下滑20%，與房企過去2~3 年銷售表現(xiàn)匹配，其中央企保持韌性維持營收同比正增長，而國企/民企下滑幅度分別達到29%/28%。

銷售承壓，房企預(yù)售資金回落加速，預(yù)期后續(xù)業(yè)績存在一定壓力。

2024 年上半年，重點房企預(yù)售資金同比下滑25%，盡管房企結(jié)算有所收縮但預(yù)售資金下滑速度更快，致使業(yè)績保障倍數(shù)回落至2.5，為2017 年上半年以來的最低值。其中央企/國企/民企的預(yù)售資金同比增速分別為-15%/-29%/-36%，對應(yīng)業(yè)績保障倍數(shù)分別為2.6/2.3/2.5，綜合看國企和民企業(yè)績壓力更大。

資產(chǎn)加速凈減少，盈利首轉(zhuǎn)虧。2024 年上半年，重點房企資產(chǎn)擴張從2023 年同期的凈減少1729 億元擴張至凈減少4055 億元，資產(chǎn)凈減少還在加速。2024 年上半年房企毛利率再次創(chuàng)新低，凈利率首次為負數(shù)，主要原因是：1）高價地被套，市場下行房價調(diào)整，房企自2018 年開始計提存貨跌價損失，之后每年計提均創(chuàng)新高，而到2024 年依然在大幅計提；2）聯(lián)合營項目毛利率下降且部分項目結(jié)算變緩，造成上半年對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)投資收益繼2022 年“腰斬”后同比繼續(xù)下滑21%；3）由于拿地權(quán)益比處于低位，少數(shù)股東損益占比利潤依然較高。綜上，58%的重點房企毛利率下滑，89%的房企歸母凈利率下滑。

風險提示：居民資產(chǎn)負債表受損超預(yù)期，需求側(cè)提振效果不及預(yù)期。

知前沿，問智研。智研咨詢是中國一流產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，十數(shù)年持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。專業(yè)的角度、品質(zhì)化的服務(wù)、敏銳的市場洞察力，專注于提供完善的產(chǎn)業(yè)解決方案，為您的投資決策賦能。

轉(zhuǎn)自國泰君安證券股份有限公司 研究員：謝皓宇/白淑媛/黃可意