房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)：一線限購(gòu)若寬松 看好哪些公司？

行業(yè)追蹤（2024.9.22-2024.9.28）

政策博弈“短邏輯”兌現(xiàn)，看好行情持續(xù)性

繼我們?cè)? 月23 日?qǐng)?bào)告《高頻銷(xiāo)售邊際走弱，政策優(yōu)化預(yù)期提升》指出“一線城市限制性政策寬松、存量房貸、收儲(chǔ)金融支持等政策或均有調(diào)整空間”，在上周內(nèi)看到上述方向均有進(jìn)一步政策表態(tài)/明確文件落地，既說(shuō)明當(dāng)前環(huán)境下“穩(wěn)需求”迫切，也反映中央“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”決心堅(jiān)定。

我們認(rèn)為，1）政策博弈帶來(lái)的板塊“躁動(dòng)”行情有望延續(xù)，短期政策主要發(fā)力點(diǎn)或繼續(xù)圍繞：①一線城市限購(gòu)寬松；②收儲(chǔ)市場(chǎng)化激勵(lì)機(jī)制落地；③稅費(fèi)優(yōu)化等方面展開(kāi)；具備相關(guān)區(qū)域優(yōu)勢(shì)的房企及超跌標(biāo)的，短期估值彈性空間有望打開(kāi)。2）中長(zhǎng)期維度看，“止跌企穩(wěn)”表述后，我們此前多次重申的房企“中長(zhǎng)期估值修復(fù)”邏輯將更為暢通；困境反轉(zhuǎn)及白馬股標(biāo)的在資金偏好下，具備進(jìn)一步估值中樞的抬升空間。

一線限購(gòu)政策有哪些潛在調(diào)整空間？

繼9 月26 日政治局會(huì)議提及“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策”后，9 月27 日廣州市南沙區(qū)宣布“區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房不再審核購(gòu)房資格”，新一輪高能級(jí)限購(gòu)寬松打開(kāi)。

從當(dāng)前限購(gòu)政策嚴(yán)格程度看，廣州最松、深圳次之、北上最嚴(yán)，我們認(rèn)為調(diào)控力度及優(yōu)先級(jí)或同樣遵循此順序，同時(shí)我們看好相關(guān)城市政策調(diào)整后基本面的受益空間。從寬松方向看，我們認(rèn)為，廣深地區(qū)不排除“僅保留個(gè)別核心區(qū)限購(gòu)、外地人群社保年限要求取消、限購(gòu)區(qū)限購(gòu)套數(shù)優(yōu)化”等優(yōu)化可能，北上不排除“限購(gòu)范圍縮圈、外地社保年限要求降低、限購(gòu)區(qū)限購(gòu)套數(shù)寬松、大面積段限購(gòu)寬松、特定人群要求繼續(xù)寬松等”優(yōu)化可能。

一線限購(gòu)若寬松，看好哪些公司？

我們梳理了2023 年1 月-2024 年9 月（截至9 月26 日）百?gòu)?qiáng)房企于一線城市銷(xiāo)售及拿地表現(xiàn)：具體來(lái)看，上市房企中，1）一線銷(xiāo)售額規(guī)模靠前的包括：保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、萬(wàn)科企業(yè)、綠城中國(guó)等；2）一線銷(xiāo)售額占全國(guó)比重靠前的包括：陸家嘴、城投控股、中華企業(yè)、北京城建、越秀地產(chǎn)等。3）一線拿地額規(guī)?？壳暗陌ǎ褐袊?guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等；4）一線拿地額占全國(guó)比重靠前的包括：中華企業(yè)、城投控股、北京城建、保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口等。我們認(rèn)為，一線限購(gòu)放松邏輯下優(yōu)先關(guān)注資源儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)的房企。從規(guī)?？?，全國(guó)性布局的國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)非國(guó)企在一線銷(xiāo)售拿地規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；從一線占比看，區(qū)域型地方國(guó)企、龍頭央企在一線銷(xiāo)售及拿地占全國(guó)的比重更高，潛在政策受益空間彈性大，優(yōu)先關(guān)注，越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科A、綠城中國(guó)等。

9 月新房、二手房同比增速回落

新房市場(chǎng)本周成交310 萬(wàn)平，月度同比-43.76%，相較上月下降12.66pct；累計(jì)庫(kù)存12048 萬(wàn)平，一線、二線、三線及以下去化放緩。二手房市場(chǎng)本周成交173 萬(wàn)平，月度同比-6.08%，相較上月下降9.90pct。9 月16 日-9 月22 日，土地市場(chǎng)成交建面1757萬(wàn)平，滾動(dòng)12 周同比7.72%；成交總額286 億元，滾動(dòng)12 周同比-24.72%；全國(guó)平均溢價(jià)率2.51%，滾動(dòng)12 周同比+0.30pct。

本周申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)+20.14%，較上周提升13.29pct，漲幅排名4/31，領(lǐng)先滬深300指數(shù)4.44pct。H 股方面，本周Wind 香港房地產(chǎn)指數(shù)+17.51%，較上周提升10.87pct，漲幅排序3/11，領(lǐng)先恒生指數(shù)4.51pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為33.74%，較上周提升25.69pct。

投資建議：政治局會(huì)議表態(tài)“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)止跌企穩(wěn)”，基本面拐點(diǎn)或?qū)⒔?，增量政策預(yù)期持續(xù)。交易端，市場(chǎng)“底部共識(shí)”增強(qiáng)，“短線政策博弈+中長(zhǎng)期估值修復(fù)”邏輯更加順暢，未來(lái)順周期地產(chǎn)股彈性空間同樣較大。配置方向上，我們建議優(yōu)先考慮①非國(guó)央企受益于化債、政策紓困、需求改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)；②具備投資及改善產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的龍頭房企獨(dú)有的周期韌性；③區(qū)域型企業(yè)其城市基本面分化及市占率提升邏輯；④二手中介受益于存量交易景氣度提升。其中，低估值優(yōu)質(zhì)非國(guó)企及地方型企業(yè)受益于融資、收儲(chǔ)等政策的彈性空間或更大。標(biāo)的方面，建議關(guān)注1）未出險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)非國(guó)央企：

龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、新城控股、萬(wàn)科A、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)等。2）地方國(guó)企：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)等。3）龍頭央企：中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等；4）優(yōu)質(zhì)物管：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云、招商積余；5）租賃企業(yè)：貝殼。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延；行業(yè)銷(xiāo)售下行超預(yù)期；因城施策力度不及預(yù)期

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