樓市又火了！60秒吸金12億，10分鐘搶光311套房，更有100萬(wàn)“喝茶費(fèi)”出現(xiàn)！報(bào)復(fù)性買房要開始了？[圖]

    導(dǎo)讀：新冠肺炎疫情還未完全結(jié)束，一些城市卻再度出現(xiàn)了搶房潮流。就在24日，龍湖一個(gè)項(xiàng)目311套房源，10分鐘內(nèi)搶光。而此前蘇州買家們僅僅用了60秒就砸出12億，搶下同天三個(gè)新盤；甚至有網(wǎng)友爆料交了最高100萬(wàn)的“喝茶費(fèi)”，也不讓購(gòu)房者看房。

    這也讓不讓人感到困惑，前一秒鐘還在喊“活下去”的房企，下一秒?yún)s再度迎來(lái)火爆的交易和買家們的瘋狂。

    我們?cè)撊绾谓庾x這波搶房潮流？樓市難道又要重啟一波上漲行情了么？

    很多人都沒(méi)想到，房地產(chǎn)市場(chǎng)從新冠肺炎疫情中的反彈，竟來(lái)得如此迅速。

    3月16日晚8點(diǎn)，萬(wàn)科通過(guò)線上賣房的方式推出深圳的“萬(wàn)科星城”項(xiàng)目，當(dāng)晚推出的288套房源，在7分鐘全部賣完，銷售額2.99億。

    3月20日，蘇州的三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)開盤，共推出近900套房源。無(wú)論是線上銷售還是線下選房的項(xiàng)目，幾乎都是“秒光”。

    3月24日，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在業(yè)績(jī)會(huì)上專門提到了旗下一個(gè)項(xiàng)目的“戰(zhàn)績(jī)”：311套房源，10分鐘內(nèi)搶光。

    他還表示，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)較快的區(qū)域之一，“長(zhǎng)三角”地區(qū)的交易規(guī)模已經(jīng)恢復(fù)到正常水平的八成。

    隨著新冠肺炎疫情進(jìn)一步得到控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速恢復(fù)。其中，“搶房”行為再度出現(xiàn)，似乎意味著前期積壓的市場(chǎng)需求正集中釋放，并可能推動(dòng)市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

    如何解讀這種信號(hào)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蘇州部分項(xiàng)目的超預(yù)期銷售，除了需求積壓的因素外，還有人才新政帶來(lái)的刺激。深圳作為一線城市，需求也自然強(qiáng)勁?？傮w來(lái)看，市場(chǎng)回暖下的“搶房”現(xiàn)象，既有普遍意義，又有特殊性。但以剛需為主的需求結(jié)構(gòu)，以及“房住不炒”的政策基調(diào)，也決定了市場(chǎng)很難出現(xiàn)非理性的波動(dòng)。

    蘇州、深圳等地出現(xiàn)搶房潮

    蘇州新盤60秒賣了12億

    線上千套房源遭瘋搶

    前幾天，蘇州人的朋友圈都被新盤開售排隊(duì)搶房的照片刷屏了。

    3月20日晚，蘇州三大樓盤項(xiàng)目伴山瀾灣、龍湖、湖西星辰相繼開盤、加推，一口氣入市猛推787套房源。

    兩天后，蘇州太湖度假區(qū)附近樓盤項(xiàng)目龍湖天境大成加推309套房源。短短一個(gè)周末，蘇州就向市場(chǎng)推出了超千套房源項(xiàng)目。

    那么，到底搶房的熱情有多瘋狂呢？

    據(jù)悉，當(dāng)天蘇州湖西星辰項(xiàng)目雖然是線上開盤，但是卻不影響購(gòu)房者的搶房熱情，開盤一小時(shí)去化率即達(dá)到90%，1分鐘內(nèi)的銷售額就達(dá)到了12億。而龍湖天境天境夏怒也是一分鐘后全部售罄。

    在這些新推出樓盤的開放商售樓處，基本都聚集了一群戴著口罩的購(gòu)房者，場(chǎng)面異?；鸨?。根據(jù)官方發(fā)布，伴山瀾灣項(xiàng)目認(rèn)籌啟動(dòng)兩小時(shí)就有116組客戶認(rèn)籌。

    值得注意的是，在這波搶房潮中，一些原本為加速促銷的購(gòu)房?jī)?yōu)惠也悄悄的取消了。

    有購(gòu)房者在微信群收到信息顯示，隨著樓市的回暖，蘇州一批開發(fā)商直接宣布，優(yōu)惠全部取消。而在此前，部分樓盤項(xiàng)目還給出了特價(jià)房、或者91折的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

    更有某龍頭地產(chǎn)商上海區(qū)域公司宣布，由于蘇州落戶政策放寬，現(xiàn)在所有項(xiàng)目取消案場(chǎng)優(yōu)惠，一律按備案價(jià)銷售。

    而在這波購(gòu)房潮之前，蘇州當(dāng)?shù)氐耐恋嘏馁u交易也已經(jīng)出現(xiàn)了提前回暖的跡象。

    3月13日，蘇州高新園區(qū)青劍湖17號(hào)地塊正式開拍，這也是疫情后蘇州市的首場(chǎng)土拍，最終，該地塊由白馬澗生命健康小鎮(zhèn)買下，成交樓面價(jià)24022元/㎡，溢價(jià)率11.73%。該貸款億總價(jià)14.67億出讓，并逼近青劍湖板塊最高成交價(jià)。

    隨后，蘇州2號(hào)公告科技城、尹山湖地塊雙雙登頂現(xiàn)房前一手，12秒加價(jià)超6億。

    新盤7分鐘288套房搶空

    深圳市場(chǎng)小陽(yáng)春明顯

    而作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，深圳樓市的回暖速度同樣驚人。

    就在萬(wàn)科集團(tuán)發(fā)布年度業(yè)績(jī)之際，萬(wàn)科首度開啟了線上直播賣房，短短7分鐘288套房被搶光。

    數(shù)據(jù)顯示，3月16日晚上8點(diǎn)，萬(wàn)科星城線上開盤，通過(guò)E選房平臺(tái)進(jìn)行線上選房，當(dāng)晚線上開盤直播圍觀人數(shù)高達(dá)近50萬(wàn)人次（各平臺(tái)峰值合計(jì)）。當(dāng)天，線上開盤推出的是4棟288套房，7分鐘全部賣完，銷售額2.99億。按照備案總量計(jì)算，實(shí)際去化約24%。

    線上選房結(jié)束后不久，萬(wàn)科星城便加推了5棟房源。據(jù)萬(wàn)科星城有關(guān)人士表示，不少購(gòu)房客正連夜往售樓處趕，昨晚（16日晚）已經(jīng)賣了30多套，17日早也已經(jīng)賣了10幾套。

    而就在3月7日，深圳年后的首個(gè)豪宅項(xiàng)目，招商太子灣·灣璽現(xiàn)場(chǎng)開售。該項(xiàng)目推出70套240㎡-398㎡的精裝商務(wù)公寓，總價(jià)2000萬(wàn)元起步。該項(xiàng)目也獲熱捧，現(xiàn)場(chǎng)一度被要求限制人流。

    一邊是公寓房遭熱搶，一邊是豪宅盤被秒光，不難看到，深圳兩類群體的購(gòu)買力同樣讓人嘆為觀止。

    除了新盤行情火爆之外，深圳二手房成交也在快速回升。深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月9日至3月15日一周，二手房共網(wǎng)簽1921套，環(huán)比增長(zhǎng)17.6%，其中住宅1819套，環(huán)比增長(zhǎng)18.3%，網(wǎng)簽量已經(jīng)恢復(fù)到去年1月初水平。實(shí)際成交量環(huán)比增長(zhǎng)130%左右，回升到去年底50%的水平。

    又見(jiàn)熟悉的“喝茶費(fèi)”

    交100萬(wàn)卻未能看房

    讓人看到魔幻的是，樓市熱潮階段，熟悉的“喝茶費(fèi)”套路又出現(xiàn)了。

    日前，有網(wǎng)友在社交平臺(tái)上爆料，深圳某區(qū)域三個(gè)新盤項(xiàng)目，對(duì)外號(hào)稱售罄，實(shí)際現(xiàn)在轉(zhuǎn)為內(nèi)部消化，要繳納所謂的喝茶費(fèi)（即更名費(fèi)）才能買房。而這筆喝茶費(fèi)，最高竟然高達(dá)100萬(wàn)。

    同時(shí)，爆料網(wǎng)友還給出了一份喝茶費(fèi)內(nèi)部報(bào)價(jià)單：其中一個(gè)樓盤116平4房戶型總價(jià)1120萬(wàn)，喝茶費(fèi)100萬(wàn)；89平3房戶型總價(jià)816萬(wàn)，喝茶費(fèi)85萬(wàn)。而另一個(gè)樓盤97-100平2房，喝茶費(fèi)75萬(wàn)。

    據(jù)該區(qū)域房產(chǎn)中介透露，100萬(wàn)喝茶費(fèi)確有其事，但因新房限價(jià)，即便加上喝茶費(fèi)，也比周邊二手房的價(jià)格更低，因此對(duì)購(gòu)房者更有吸引力。

    但令人意外的是，有些購(gòu)房者即便交了100萬(wàn)的喝茶費(fèi)，仍然無(wú)法順利看房。根據(jù)中介解釋，這筆喝茶費(fèi)是先去銀行做資金監(jiān)管，最終打給開發(fā)商內(nèi)部員工。言外之意，如果公開看房，就泄露了內(nèi)部拿資源售賣然后疊加喝茶費(fèi)這種套路，而購(gòu)房者則只能通過(guò)戶型圖來(lái)進(jìn)行盲買。

    實(shí)際上，開放商不給看房、讓購(gòu)房者盲買的做法最近越來(lái)越多。

    據(jù)中國(guó)基金報(bào)記者了解，近期深圳兩個(gè)新樓盤重新啟動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)銷售后非?；鸨?，排隊(duì)咨詢購(gòu)房者眾多，但對(duì)于看房要求，售樓工作人員則以“房源不多、售樓處即將拆除”的理由進(jìn)行拒絕，直接要求購(gòu)房者通過(guò)看購(gòu)房圖或者VR展示戶型情況，來(lái)讓客戶確定認(rèn)購(gòu)意愿，提前簽下合同。

    在分析人士看來(lái)，購(gòu)房光看戶型圖就“無(wú)腦買入”，不排除其中有饑餓營(yíng)銷的嫌疑，開放商抓出搶房者的焦慮心理，最大化項(xiàng)目銷售收益。但類似喝茶費(fèi)這種缺乏法律約束的條款，最終可能還是會(huì)傷害購(gòu)房人的利益。

    成交量已恢復(fù)7成左右

    上述蘇州出現(xiàn)的“搶房”盛況，除了前期需求積壓的因素外，三個(gè)項(xiàng)目推盤時(shí)間的選擇也“很有講究”。

    當(dāng)日早些時(shí)候，蘇州出臺(tái)人才新政，本科學(xué)歷（年齡不超過(guò)45周歲）可以直接落戶，無(wú)需社保；大專（年齡不超過(guò)35周歲）連續(xù)6個(gè)月社保就可以落戶。

    政策力度之大，堪稱“王炸”級(jí)人才新政。

    就在前一天，蘇州剛出臺(tái)高端人才獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃細(xì)則，高端人才和急需人才直接參照個(gè)人薪酬按比例給予重獎(jiǎng)，最高每年可獲40萬(wàn)元。

    除了人才新政助力樓市回暖之外，此前蘇州當(dāng)?shù)卣€出臺(tái)一系列促進(jìn)樓市回穩(wěn)的相關(guān)政策。據(jù)江蘇省蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對(duì)疫情的通知》顯示，為有效應(yīng)對(duì)疫情對(duì)土地出讓帶來(lái)的影響，維護(hù)蘇州市土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行蘇州對(duì)土地出讓相關(guān)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。

    這也意味著，蘇州樓市的購(gòu)房門檻將進(jìn)一步降低。

    盡管政策將從今年5月1日起開始執(zhí)行，但其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響不容忽視。

    日前，貝殼研究院發(fā)布了《房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇力指數(shù)城市排行榜》，其中蘇州復(fù)蘇力指數(shù)位居全國(guó)第一。

    蘇州某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，每年三、四月份都是蘇州樓市的“小陽(yáng)春”，今年由于新冠疫情的影響，需求已經(jīng)出現(xiàn)積壓。人才新政的出臺(tái)，對(duì)這些需求形成刺激。她透露，人才新政出臺(tái)后，公司旗下項(xiàng)目的電話訪問(wèn)量和現(xiàn)場(chǎng)到訪量均有所增多。

    為應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情的影響，春節(jié)后，各地陸續(xù)出臺(tái)政策，對(duì)房企給予支持。到3月，政策方向逐漸從應(yīng)對(duì)疫情的合理化措施，延伸到擴(kuò)大供應(yīng)、刺激需求，人才新政便是其中之一。

    在蘇州新政之前，廣州、汕頭、佛山先后在3月中旬出臺(tái)人才新政，進(jìn)一步放寬落戶條件。同樣在3月中旬，濟(jì)南有條件地放松限購(gòu)，瀘州則通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的方式刺激市場(chǎng)。

    3月24日，海寧日?qǐng)?bào)的官方微信號(hào)發(fā)布消息稱，海寧召開云上房博會(huì)的一個(gè)月期間，暫不執(zhí)行“非海寧戶籍人口在海寧限購(gòu)一套住房”政策。

    近期，雖然有樓市政策因松綁幅度過(guò)大而被叫停的先例，但上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)仍然認(rèn)為，樓市政策在“一城一策”的框架內(nèi)適度松綁，將是近期的趨勢(shì)。這些政策的刺激，疊加春節(jié)假期和疫情期間積壓的需求集中釋放，成為近期樓市快速回暖的主要?jiǎng)恿Α?/p>

    上海易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，自2月末開始，主要城市的新房成交量就逐漸從底部反彈。到3月中旬，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新房成交已恢復(fù)至年初水平的7成。

    二手房方面，貝殼研究院指出，在鏈家覆蓋的18個(gè)城市中，“近四周二手房市場(chǎng)成交量平均以每周91.3%的環(huán)比增速回溫”。上周（3月16日至22日）成交量已經(jīng)相當(dāng)于去年3月周均水平的75%。其中，廣州、青島、西安三城的交易量超過(guò)去年同期，上海、成都接近去年同期，京津冀區(qū)域的恢復(fù)相對(duì)較慢。

    邵明曉在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，預(yù)計(jì)到今年4月，房地產(chǎn)市場(chǎng)就能恢復(fù)到正常水平。參照當(dāng)前疫情進(jìn)一步得到控制、房地產(chǎn)業(yè)陸續(xù)復(fù)工的現(xiàn)狀，這一觀點(diǎn)頗能代表業(yè)界的主流看法。

    疫情壓抑樓市需求

    后續(xù)或仍有小波行情

    除了深圳、蘇州之外，包括南京、北京、上海等各地樓市都出現(xiàn)了明顯的“小陽(yáng)春”行情。

    根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示數(shù)據(jù)，2020年3月1日至3月20日，南京新建商品房總認(rèn)購(gòu)套數(shù)為3277套，總成交套數(shù)為3377套，日均成交套數(shù)達(dá)到了169套，按照這一成交趨勢(shì)。同時(shí)，3月上半月南京累計(jì)成交的二手房套數(shù)，則達(dá)到了3951套，僅兩周成交量就達(dá)到去年全月成交量的78%

    3月第二周的上海新建商品住宅成交68149平方米，環(huán)比上漲26.10%;全市總計(jì)成交578套新房。這是自1月下旬以來(lái)，新房單周成交量最高的一周。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，3月以來(lái)大部分城市的樓市成交量有所回升，目前已經(jīng)恢復(fù)到大約疫情前四五成水平。從趨勢(shì)上看，市場(chǎng)呈現(xiàn)從南到北逐漸復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，成交量有望在下一季度回升至接近去年同期的六成左右。

    分析人士指出，3月份各地樓市行情回暖主要有幾個(gè)原因：一方面，剛需置業(yè)的購(gòu)房者并不因疫情而停止購(gòu)房。市場(chǎng)交易短期壓制的兩個(gè)月左右的買房需求，疊加3月階段購(gòu)置學(xué)位房的需求，不少剛需購(gòu)房者會(huì)加快買房節(jié)奏，因而也出現(xiàn)了新盤被瘋搶的情況。

    另一方面，金融放水，考慮資產(chǎn)保值的，也讓不少人將房產(chǎn)作為資金避險(xiǎn)的重要區(qū)域。此外，房企復(fù)工、新盤項(xiàng)目加速推進(jìn)，也是助推樓市行情回暖的重要原因。

    易居研究院研究員沈昕表示，2020年一線城市有望繼續(xù)引領(lǐng)樓市復(fù)蘇。受史上最嚴(yán)的限購(gòu)限貸政策影響，一線城市2017年和2018年的調(diào)整幅度最大，2019年企穩(wěn)反彈，2020年有望延續(xù)這一趨勢(shì)，在疫情影響消除后有望引領(lǐng)全國(guó)樓市回暖。

    搶房潮≠房?jī)r(jià)瘋漲

    “房住不炒”仍是主基調(diào)

    在需求釋放、市場(chǎng)回暖的情況下，類似“搶房”等報(bào)復(fù)性反彈的現(xiàn)象，會(huì)不會(huì)大范圍出現(xiàn)?

    上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“搶房”的發(fā)生有其特殊性，比如政策刺激、需求積壓等，甚至不排除房企采取了“饑餓營(yíng)銷”的做法。但總體來(lái)看，隨著供應(yīng)的快速恢復(fù)，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的報(bào)復(fù)性反彈。

    他表示，庫(kù)存高企，加上短期的資金鏈壓力，會(huì)迫使房地產(chǎn)企業(yè)加快推盤，從而快速增加市場(chǎng)供應(yīng)。政策層面，各地也在為增加供應(yīng)“開綠燈”。

    比如，東莞市于3月10日印發(fā)“完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制”的相關(guān)文件，其中強(qiáng)調(diào)“簡(jiǎn)化房?jī)r(jià)備案流程”。長(zhǎng)春也在3月23日發(fā)文，降低申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證門檻。

    從各主要機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，3月以來(lái)，無(wú)論新房還是二手房，供應(yīng)規(guī)模都有明顯增加。

    但北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，相比供應(yīng)端的按部就班，需求端的變化更為敏感，并帶有一定的“羊群效應(yīng)”。因此，在市場(chǎng)回暖的過(guò)程中，需求往往會(huì)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，短期的供不應(yīng)求很難避免。

    他表示，近期北京部分新房項(xiàng)目的帶看和銷售情況要好于往年同期，由于銷售情況不錯(cuò)，不少項(xiàng)目開始取消之前的優(yōu)惠措施。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，在多個(gè)城市，都存在取消優(yōu)惠措施的現(xiàn)象。但除部分二手房外，漲價(jià)現(xiàn)象尚未大范圍出現(xiàn)。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前看，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力的確存在。其中，新房市場(chǎng)由于存在限價(jià)等措施，價(jià)格很難大幅上漲。相比之下，二手房?jī)r(jià)格更容易出現(xiàn)上漲。

    但他同時(shí)指出，即使未來(lái)市場(chǎng)真正出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，價(jià)格也不會(huì)大幅上漲。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在近幾年的連續(xù)調(diào)控下，剛需已成為當(dāng)前需求結(jié)構(gòu)的主體，這部分需求較為理性，對(duì)價(jià)格變化較為敏感，他們不會(huì)支撐房?jī)r(jià)大幅上漲。同時(shí)，在“房住不炒”的調(diào)控思路下，各項(xiàng)調(diào)控政策不會(huì)大范圍松綁，房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅上漲的空間。

    此外，房企的融資壓力和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)依然不容忽視。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約在1.46萬(wàn)億，其中7月份是到期高峰，達(dá)到1490億。與此同時(shí)，疫情加劇行業(yè)分化，據(jù)人民法院公告網(wǎng)的消息，截至3月23日，已有98條房企宣布破產(chǎn)的公告。

    中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷曾在接受媒體采訪時(shí)表示，各地要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的波動(dòng)做好預(yù)案。在“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定預(yù)期，防止房?jī)r(jià)暴跌，而非很多人擔(dān)心的“房?jī)r(jià)反彈上漲”。

    人民大學(xué)副校長(zhǎng)劉元春近期在公開場(chǎng)合也著重強(qiáng)調(diào)，“要高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，防止房?jī)r(jià)快速回落。”