2020年是保增長還是穩(wěn)房價(jià)？第171次樓市調(diào)控，疫情下的房地產(chǎn)該如何走？[圖]

    2020年正值全面小康之年，疫情之下如何實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)？

    有人認(rèn)為疫情只是“水逆”，鼓勵(lì)消費(fèi)與新基建就能挽回一季度的損失；也有人認(rèn)為疫情是“溺水”，需要拯救的遠(yuǎn)不止一季度，于是在已有的刺激政策之外，將目光投向了房地產(chǎn)。

    房地產(chǎn)調(diào)控可能放松嗎？所有人都在觀望。

    小巴梳理了歷次樓市調(diào)控的過程，以期從中獲得啟示。

    總體而言，我國對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控經(jīng)歷了4次收緊與3次放松，目前或許正處于十字路口。

    以2020年2月數(shù)據(jù)為例，銷售額累計(jì)跌幅為-34.7%，意為2020年1-2月的累計(jì)銷售額比2019年前兩個(gè)月下降了34.7%。橙色區(qū)間的左右兩端分別對應(yīng)調(diào)控收緊政策出臺(tái)的時(shí)間與放松政策出臺(tái)的時(shí)間；綠色區(qū)間兩端分別對應(yīng)放松政策出臺(tái)的時(shí)間與收緊政策出臺(tái)的時(shí)間，下同。

    第一輪調(diào)控收緊—放松：

    2005年—2009年

    壓不住的需求

    我國房地產(chǎn)業(yè)的起步，要從2002年放開土地招標(biāo)拍賣算起。房企有了獲取原材料的穩(wěn)定渠道，圍繞樓市才能形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

    2003年，同樣面對突發(fā)的疫情，房地產(chǎn)成為“拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)”。這個(gè)定義，來自國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。全年中國住宅投資金額達(dá)到10792.3億元，歷史上首次突破萬億元大關(guān)。

    時(shí)任溫州市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)處副處長的李祥川透露過一組數(shù)據(jù)：2003年上半年溫州完成地產(chǎn)投資59.02億元，開發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個(gè)省的總量；商品房施工面積超過1000萬平方米，而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點(diǎn)。

    *換算一下，半年施工面積為人均10平方米，意味著只要兩年，溫州人人均住房面積就能達(dá)到40平方米。

    溫州只是WTO出口紅利下的一個(gè)縮影，整個(gè)中國由此走上發(fā)展快車道，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)連續(xù)幾年的火熱行情。此時(shí)，第一輪調(diào)控來踩剎車了。

    2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（“老國八條”），并在此后陸續(xù)發(fā)布系列政策，采取了提高首付比例、提高貸款利率、對住房交易征稅等調(diào)控手段。

    然而，彼時(shí)中國經(jīng)濟(jì)正處于高速增長階段，GDP增速超過10%，居民財(cái)富不斷積累，剛起步的房地產(chǎn)業(yè)每個(gè)月銷售額依然維持著正增長。這似乎是所有調(diào)控政策的宿命——購房需求只能被抑制，卻難以消滅。

    在此時(shí)的購房者中有兩個(gè)尤為突出的典型群體：一為炒完本地樓市后向外擴(kuò)張的溫州炒房團(tuán)，一為山西煤老板。

    2006年，“百名山西企業(yè)家投資置業(yè)考察團(tuán)”組委會(huì)出示了一份統(tǒng)計(jì)，外地人在北京購房者中所占的比例為35%，其中山西人占了40%。

    地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代，一直持續(xù)到2007年。直到全球金融危機(jī)爆發(fā)，才打斷住宅銷售額不斷向上攀升的曲線。

2008年全年住宅銷售額下跌了20.1%。

    當(dāng)金融危機(jī)的負(fù)面影響通過出口訂單減少、國際資金回流等方式逐漸蔓延到國內(nèi)時(shí)，穩(wěn)增長政策開始托底。“4萬億”投資計(jì)劃以及家電下鄉(xiāng)補(bǔ)貼政策即在這一時(shí)期出臺(tái)。

    與此同時(shí)，對地產(chǎn)行業(yè)的限制也逐漸取消，首付比例、貸款利率等調(diào)控手段隨之松綁。

    整個(gè)2009年，住宅銷售額恢復(fù)了正增長，且隨著政策上的利好不斷出現(xiàn)，銷售增速呈現(xiàn)出逐月提高的趨勢。

    第一輪調(diào)控于此結(jié)束，面對起步階段的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策也處于摸索狀態(tài)。諸多金融政策抓的是購房這件事，“對事不對人”。

    第二輪調(diào)控收緊—放松：

    2009年年末—2012年

    “限購”“限貸”政策出現(xiàn)

    地產(chǎn)業(yè)的繁榮當(dāng)然不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)。

    新一輪調(diào)控收緊的標(biāo)志是“國四條”。

    2009年12月14日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措，為房地產(chǎn)市場降溫。

    在這一思路指導(dǎo)下，出現(xiàn)了社保證明等對購房者貸款資格的審核，即“限貸”。此外，從北京開始，限購政策從一線城市逐漸擴(kuò)展至二三線城市。

    這輪對地產(chǎn)業(yè)的限制要到什么時(shí)候開始放松呢？

    答案是2011年年底。

    在經(jīng)過多年高速發(fā)展后，中國GDP增速開始降檔。2011年全年GDP增速回落至10%以下，分季度看，一季度同比增長9.7%，二季度增長9.5%，三季度增長9.1%，四季度增速回落至8.9%。

    身為經(jīng)濟(jì)增長壓力的直接承擔(dān)者，地方政府紛紛上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放松公積金貸款上限，地產(chǎn)調(diào)控邊際上得到放松。

    以北京為例，2011年11月25日，北京市地方稅務(wù)局發(fā)布規(guī)定，單套建筑面積在140（含）平方米以下可視為普通住宅。

    注：普通住宅交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)比非普通住宅低。

    在本輪調(diào)控中，住宅銷售額從2009年末80%以上的增速降至2012年初的負(fù)增長，又逐漸恢復(fù)正增長。

    與第一輪調(diào)控相比，第二輪調(diào)控施針的目標(biāo)增加了購房者，是“對事也對人”。

    第三輪調(diào)控收緊—放松：

    2013年—2016年初

    分化的房地產(chǎn)市場

    第三輪調(diào)控收緊與前兩輪并無太大不同，無非是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱需要降溫。過熱的一個(gè)表現(xiàn)就是房企積極搶地，“地王”頻出。

    2012年7月，百度指數(shù)中關(guān)鍵詞“地王”出現(xiàn)高峰

    過熱的土地拍賣市場也引起了主管部門的注意。

    2013年1月15日，國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所公布官方定義的地王標(biāo)準(zhǔn)——價(jià)格超過同類用途土地歷史最高成交價(jià)，才能認(rèn)定為“總價(jià)地王”。

    按照這一標(biāo)準(zhǔn)，2012年市場反映強(qiáng)烈的諸多“地王”，合乎身份的只剩兩宗。

    管完“面子”，也不能漏了“里子”。

    2013年2月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求已實(shí)施限購且房價(jià)上漲壓力較大的城市進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施，提高二套房貸款首付比例和貸款利率。

    在2013年2月達(dá)到87.2%的增速后，住宅銷售額增速應(yīng)聲下行，于2014年2月進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，并保持16個(gè)月連續(xù)負(fù)增長。

    此時(shí)國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢是增速不斷下滑，2012年二季度GDP增速跌破8%，2015年三季度跌破7%。

    地產(chǎn)業(yè)救急的時(shí)候到了。

    2013年底，住建部召開全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，首次提出調(diào)控“差異化”原則：北上廣深等房價(jià)上漲過快的城市要增加住房供應(yīng)，庫存較高的城市要注意去庫存。

    隨后，部分低線城市開始放松限購。最終在中央層面也放松了調(diào)控限制。

    經(jīng)過兩年放松，地產(chǎn)業(yè)再次“一放就亂”，2016年3月的住房銷售額增速突破60%。

    也正是在2016年，萬科首次進(jìn)入《財(cái)富》雜志世界五百強(qiáng)榜單，位列第356位。

    同時(shí)，“不囤地”的萬科讓出銷售冠軍寶座，踩對節(jié)奏的碧桂園、恒大異軍突起，地產(chǎn)公司TOP10的門檻從725億提至1100億。

    不用想也知道，調(diào)控又該收緊了。

    第四輪調(diào)控收緊—？：

    2016年—？

    第四輪調(diào)控的特點(diǎn)是“房住不炒，因城施策”。

    中央的基調(diào)是去杠桿、防控金融風(fēng)險(xiǎn)、建立地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，地方政府則根據(jù)自身情況采取不同節(jié)奏的調(diào)控手段。

    2016年3月25日，上海、深圳同日限購升級(jí)，代表新一輪收緊開始。

    上海將非本地戶籍居民家庭購房門檻從繳納個(gè)稅或社保年限為2年上調(diào)至5年，二套房首付比例提高至40%；而深圳則將個(gè)稅或社保年限由1年提高至3年，二套房首付比例提高至40%。

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2017年—2019年各地政府頒布房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)分別為270次、450次和620次。而今年一季度也達(dá)到171次。

    從2017年起，住房銷售額增速總體在10%-20%的低速區(qū)間內(nèi)波動(dòng)。直到新冠病毒的出現(xiàn)，讓2020年前兩個(gè)月的住宅銷售額增速降至-34.7%，再次進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。

    歷次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)

    對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控為何如此頻繁？

    一方面，房地產(chǎn)行業(yè)始終是經(jīng)濟(jì)增長的一部分。從GDP占比看，2019年中國GDP為99.09萬億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值為6.96萬億元，占7.03%。如果加上建筑業(yè)、金融業(yè)中與地產(chǎn)相關(guān)的部分，對GDP的貢獻(xiàn)將超過14%。

2019年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重位居歷史較高水平

    從就業(yè)角度看，在國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，2018年，我國房地產(chǎn)業(yè)職工數(shù)為466.01萬人，建筑業(yè)職工數(shù)為2710.87萬人。數(shù)字背后同樣是一個(gè)個(gè)家庭，也會(huì)給其他行業(yè)帶去消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)循環(huán)。

    另一方面，住房貸款倘若出現(xiàn)大范圍壞賬可能會(huì)造成經(jīng)濟(jì)沖擊。

    2019年，以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)貸款余額為44.41萬億元，占金融機(jī)構(gòu)所有貸款總量的29%。

    上述為房地產(chǎn)市場不能過冷的原因，但過高的房價(jià)也會(huì)帶來民生問題，這是房地產(chǎn)市場不能過熱的原因。

    所以，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須平穩(wěn)有序，既不能野馬脫韁，也不能老牛拉破車。這樣一來，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行或松或緊的調(diào)控就是一件自然的事情。

    縱觀四次調(diào)控周期，可以發(fā)現(xiàn)，由于房企從拿地到開工再到銷售的經(jīng)營周期長達(dá)數(shù)年，房地產(chǎn)業(yè)涉及建筑、家具、建材等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，政府在進(jìn)行調(diào)控時(shí)，政策工具箱中的工具也不會(huì)一次性放出，往往需要數(shù)月時(shí)間來扭轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中經(jīng)營者與消費(fèi)者的心理預(yù)期，從而保持行業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。

    再來看一眼開頭的圖，可以發(fā)現(xiàn)，即使是最短的一輪放松周期，持續(xù)時(shí)間仍然超過12個(gè)月。

    在“房住不炒，因城施策”的當(dāng)下，地方政府偶有放松政策出臺(tái)，而中央層面暫無相關(guān)信號(hào)。

    接下來對地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控是否放松，或許要看其余的經(jīng)濟(jì)增長引擎是否強(qiáng)勁。按照以往經(jīng)驗(yàn)，小巴唯一能確定的是，假如調(diào)控放松了，那政策的出臺(tái)肯定不止一次，留給我們反應(yīng)的時(shí)間也會(huì)很充足。

    2019年趨勢

    2019年1-12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資97071億元，增長13.9%，增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2018-2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長7.6%，增速比1-11月份加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款25229億元，增長5.1%；利用外資176億元，增長62.7%；自籌資金58158億元，增長4.2%；定金及預(yù)收款61359億元，增長10.7%；個(gè)人按揭貸款27281億元，增長15.1%。

2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速趨勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理