銷售規(guī)模居高不下 烈火烹油的房地產(chǎn)行業(yè)潛藏三大隱疾

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前10月全國(guó)商品房銷售面積133251萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.1%；商品房銷售額124417億元，增長(zhǎng)7.3%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。

    如果不出意外，中國(guó)的商品房銷售金額將在2019年突破15萬(wàn)億，刷新歷史新高。數(shù)據(jù)，再一次讓悲觀者失望，讓樂(lè)觀者狂歡——歷經(jīng)十余載，中國(guó)房地產(chǎn)依然上演著不落幕的盛宴。

    但一葉落而知秋，繁盛之下，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，已經(jīng)在2019年感受到?jīng)鲆怅囮?，他們?huì)說(shuō)，這是艱難的一年。

    企業(yè)一方面需要進(jìn)一步保證周轉(zhuǎn)和規(guī)模擴(kuò)張，另一方面，則不得不面臨盛宴背后的一地雞毛，風(fēng)控失效、管理缺位、碩鼠盛行、品質(zhì)下滑，潛藏的問(wèn)題在嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局之下悄然暴露。

    在這個(gè)新舊換檔的時(shí)代，以往的經(jīng)驗(yàn)正在逐步開(kāi)始不適用于未來(lái)的發(fā)展，而暴露的問(wèn)題也正成為許多企業(yè)前行中的絆腳石。

    隱疾之一：績(jī)效導(dǎo)向之下“品控”淪為口號(hào)

    今年10月，一直在地產(chǎn)圈加速擴(kuò)張的美的置業(yè)(03990.HK)，爆出了近年最慘重的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)傷亡事故。

    根據(jù)貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)人民政府新聞辦公室消息，觀山湖區(qū)美的置業(yè)廣場(chǎng)一施工地下停車場(chǎng)于2019年10月28日16:21許發(fā)生垮塌事件。截至10月29日3:00,10名失聯(lián)人員已全部找到，其中8人死亡，2人受傷。

    一時(shí)間，美的置業(yè)震動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)圈，市場(chǎng)一片嘩然。但事實(shí)上，美的廣場(chǎng)坍塌事故，僅是房地產(chǎn)施工環(huán)節(jié)傷亡事故的一個(gè)縮影。過(guò)去兩年，因?yàn)楹芏嗟禺a(chǎn)公司因?yàn)楦咚侔l(fā)展需求，質(zhì)量事故多次發(fā)生。

    今年年初，金地集團(tuán)(600383.SH)連續(xù)發(fā)生兩起安全事故。武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)3月13日發(fā)布的通知顯示，位于硚口區(qū)古田二路(古田橋西)的金地悅江項(xiàng)目發(fā)生一起事故，造成1人死亡。一周之后，江蘇省住建廳披露，金地集團(tuán)在蘇州高新區(qū)發(fā)生一起高處墜落生產(chǎn)安全事故，致1人死亡。

    “最近兩年地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張讓很多地產(chǎn)商都忽視了產(chǎn)品打造，很多新產(chǎn)品質(zhì)量甚至沒(méi)有之前好，其他行業(yè)的產(chǎn)品是一代代升級(jí)，可是地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品卻出現(xiàn)很多降級(jí)。”一位上市房企高管這樣向記者評(píng)價(jià)如今的工程質(zhì)量。

    即便是龍頭房企萬(wàn)科(000002.SZ)，也在近年來(lái)相繼發(fā)生質(zhì)量事故。2018年12月，上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)新龍路、號(hào)文路附近一在建工地發(fā)生塌方事故。根據(jù)上海市閔行區(qū)政府公布的消息，發(fā)生事故工地施工方為上海建工七建集團(tuán)，事故主要為泥土滑坡，造成的塌方面積達(dá)200平方米，3名工人被壓。發(fā)生事故的工地為萬(wàn)科和金地集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的七寶生態(tài)園項(xiàng)目。經(jīng)官方確認(rèn)，事故中3名被壓的建筑工人全部死亡。

    2019年8月，中駿置業(yè)(01966.HK)位于江西南昌東新鄉(xiāng)匯仁大道以南的中駿雍景灣項(xiàng)目之間地下室車庫(kù)頂板局部塌陷，不過(guò)萬(wàn)幸的是并無(wú)人員傷亡。

    事實(shí)上，很多房企為了追求高周轉(zhuǎn)，對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目都有嚴(yán)格的施工節(jié)點(diǎn)限制，不過(guò)因?yàn)楣こ谭讲町悾瑢?shí)際上很難做到質(zhì)量的統(tǒng)一性。另外，為了控制成本，很多房企在施工環(huán)節(jié)同樣偷工減料。讓人遺憾的是，很多房企并未認(rèn)真重視這類問(wèn)題。對(duì)于一些房企而言，一個(gè)安全事故，可能賠付不到百萬(wàn)，可是延誤工期，可能更影響項(xiàng)目的銷售節(jié)點(diǎn)。

    “我們接觸過(guò)很多跳槽的候選人，他們有些離開(kāi)一家公司的核心原因就是覺(jué)得內(nèi)心愧疚，工程質(zhì)量做得太差，不愿意在這類公司工作，最終選擇跳槽。”一家地產(chǎn)獵頭合伙人告訴記者。

    不僅是安全問(wèn)題，高周轉(zhuǎn)下質(zhì)量問(wèn)題同樣讓房地產(chǎn)行業(yè)失去信用。

    2018年6月，龍湖集團(tuán)(00960.HK)北京長(zhǎng)城源著因?yàn)榫b修問(wèn)題引發(fā)業(yè)主維權(quán)，這個(gè)曾經(jīng)的“豪宅專家”，在過(guò)去一年多次陷入質(zhì)量維權(quán)困局。

    2018年在成都，更是出現(xiàn)了業(yè)主集體維權(quán)行動(dòng)，幾百名業(yè)主出現(xiàn)在成都房管局門口進(jìn)行維權(quán)，主要原因就是因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題。彼時(shí)，包括中國(guó)海外發(fā)展(00688.HK)、華潤(rùn)置地(01109.HK)等老牌地產(chǎn)商均遭到業(yè)主控訴。

    “對(duì)于地產(chǎn)商發(fā)展而言，通常有兩個(gè)杠桿。一個(gè)是財(cái)務(wù)杠桿，一個(gè)是經(jīng)營(yíng)杠桿，在財(cái)務(wù)杠桿達(dá)到一定程度以后，地產(chǎn)商都開(kāi)始通過(guò)增加經(jīng)營(yíng)杠桿來(lái)進(jìn)一步發(fā)展自己的規(guī)模。”北京貝塔咨詢中心合伙人、中國(guó)社科院國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員杜麗虹告訴記者。

    對(duì)于經(jīng)營(yíng)杠桿而言，很重要的就是加快周轉(zhuǎn)，即提升施工進(jìn)度以與銷售進(jìn)度相匹配，以實(shí)現(xiàn)資金的更快回流。因此，許多房企都將快速開(kāi)發(fā)快速周轉(zhuǎn)奉為制勝寶典之一。不過(guò)，快速周轉(zhuǎn)背后的質(zhì)量把控，顯然讓瘋狂發(fā)展的房企面臨挑戰(zhàn)。

    隱疾之二：高薪仍難杜絕碩鼠貪婪

    房地產(chǎn)高增長(zhǎng)之后，從業(yè)者的薪資也水漲船高，成為目前中國(guó)所有行業(yè)中薪酬領(lǐng)先的行業(yè)。獵聘網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，地產(chǎn)人求職或跳槽的普遍期望漲薪在30%左右，而各行業(yè)平均期望值一般在增長(zhǎng)15%左右。

    “很多工作8年-10年的地產(chǎn)從業(yè)人員都可以到總監(jiān)級(jí)別，一般薪資80萬(wàn)-100萬(wàn)。”一位上市房企人力負(fù)責(zé)人告訴記者。相比今年比較火爆的芯片行業(yè)，做硬件因?yàn)樽儸F(xiàn)速度慢，工作十年平均收入在50萬(wàn)左右。

    可以說(shuō)，高周轉(zhuǎn)的房企在這一輪擴(kuò)張中，對(duì)于人才需求巨大，而市場(chǎng)供給有限，因而導(dǎo)致人力資本市場(chǎng)價(jià)格飆升。

    以萬(wàn)科為例，2016年、2017年、2018年的支付給職工以及給職工支付的現(xiàn)金分別為66億、92億、141億，同比增幅分別為39%、53%。華夏幸福(600340.SH)上述3年數(shù)據(jù)分別為46億、82億、122億，同比增幅分別為104%、48%。而陽(yáng)光城(000671.SZ)分別為7億、13億、28億，同比增幅分別為85%、115%。

    同期，企業(yè)營(yíng)收水平的增長(zhǎng)幅度，其實(shí)是落后于薪酬支出的。比如萬(wàn)科，2016年、2017年、2018年?duì)I業(yè)收入為為2404億、2428億、2976億，同比增幅1%、22%。華夏幸福2016年、2017年、2018年?duì)I業(yè)收入為538億、596億、837億，同比增幅分別為10%、55%。而陽(yáng)光城上述數(shù)據(jù)為195億、331億、564億，同比增幅為69%、70%。

    三家不同規(guī)模的房企，均呈現(xiàn)了相似的境況，即薪酬支付漲幅高于同期營(yíng)收的漲幅。

    “最近幾年的人力資本價(jià)格上漲，很大程度來(lái)源于閩系公司的擴(kuò)張和瘋狂挖人，開(kāi)出比市場(chǎng)高一倍甚至2倍的價(jià)格，用人也比較粗放，因而讓行業(yè)整體人力資本價(jià)格上升。”一位地產(chǎn)高管告訴記者。

    “我曾經(jīng)有一個(gè)下屬，先后跳槽到幾家高速發(fā)展的公司，每段職業(yè)經(jīng)歷可能也就一年，但是每次都可以提高薪酬和職級(jí)，現(xiàn)在已經(jīng)在一家TOP20公司做條線負(fù)責(zé)人。”一位TOP10房企策劃總告訴記者。

    顯然，過(guò)去幾年對(duì)于很多地產(chǎn)人而言無(wú)疑是“黃金時(shí)代”，只要你愿意頻繁跳槽，幾乎都可以帶來(lái)薪資的倍增。

    泰禾集團(tuán)(000732.SZ)董事長(zhǎng)黃其森曾對(duì)外表示：“企業(yè)過(guò)千億聽(tīng)著牛，實(shí)際上就是原來(lái)的百億企業(yè)，也就是通脹起來(lái)的。都是粗放的野蠻生長(zhǎng)，大家拔高了自己。大家說(shuō)房地產(chǎn)有泡沫，我說(shuō)最大的泡沫就是人才，動(dòng)不動(dòng)薪酬上千萬(wàn)。”

    高薪養(yǎng)廉，寄托著老板們的殷切期望，但欲豁難填，高薪的房地產(chǎn)行業(yè)中，卻是腐敗橫生，碩鼠遍地。

    美的置業(yè)安全事故發(fā)生不久前，這家公司剛剛進(jìn)行了一次反腐。今年10月，美的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制公眾號(hào)發(fā)布一則反腐處理情況，其中公司6人被當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)采取刑事強(qiáng)制措施，其中主要責(zé)任人代某、歐陽(yáng)某某目前已被司法機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)逮捕。

    蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共有116個(gè)可能的尋租點(diǎn)。尋租者除各級(jí)政府、建設(shè)、規(guī)劃、房屋管理、土地管理、審計(jì)稅務(wù)等部門外，還包括銀行、房企內(nèi)部，甚至包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)承包者、居民等。

    可以說(shuō)，巨大的尋租空間，讓這個(gè)市場(chǎng)的貪腐現(xiàn)象屢禁不止。今年8月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)召開(kāi)全集團(tuán)廉潔自律警示教育大會(huì)，并公布《關(guān)于對(duì)王焱斌等人移交司法的審計(jì)通報(bào)》。萬(wàn)達(dá)決定對(duì)王焱斌、密麗娜、付斌、張新亮四人予以解除勞動(dòng)關(guān)系，錄入集團(tuán)除名查詢系統(tǒng)，并移交司法。

    “很多時(shí)候地產(chǎn)公司也會(huì)選擇息事寧人，我們當(dāng)時(shí)幫一位營(yíng)銷總操作跳槽，這個(gè)營(yíng)銷總在上家就被審計(jì)出有各類問(wèn)題，但是最后這個(gè)營(yíng)銷總的領(lǐng)導(dǎo)看在多年的情分上，背調(diào)環(huán)節(jié)并未透露，最終讓這個(gè)營(yíng)銷總順利跳槽。”一位獵頭顧問(wèn)透露，“大家都不想惹事。”

    朗詩(shī)地產(chǎn)(00106.HK)董事長(zhǎng)田明認(rèn)為，地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)賺錢太容易，不明不白就賺錢，并且地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有受人尊重的公司。原因有兩點(diǎn)：第一是這個(gè)行業(yè)賺錢太容易，不明不白的賺錢，不要什么本事也能賺錢。第二點(diǎn)是這個(gè)行業(yè)不規(guī)范，違法亂紀(jì)的事情經(jīng)常出現(xiàn)，社會(huì)上的不公、腐敗經(jīng)常跟這個(gè)行業(yè)掛鉤。社會(huì)大眾為什么要喜歡一個(gè)不規(guī)范的、暴利的行業(yè)呢。

    隱疾之三：速度追逐之下的風(fēng)控失效

    天下功夫唯快不破，房地產(chǎn)行業(yè)里許多企業(yè)用自己的方式證明了快速擴(kuò)張給企業(yè)規(guī)模帶來(lái)的好處。

    不斷放大杠桿去追求規(guī)模效應(yīng)，在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，都是房地產(chǎn)企業(yè)的一致選擇。但高速行車，失控的風(fēng)險(xiǎn)如影隨形。

　　人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止11月26日，2019年房地產(chǎn)破產(chǎn)公司已增至455家。從數(shù)據(jù)看，目前依舊是大量小微房企面臨破產(chǎn)，不過(guò)，也有部分中型公司因?yàn)榘l(fā)展不善，而相繼出現(xiàn)問(wèn)題。

　　今年10月，三盛宏業(yè)集團(tuán)的董事長(zhǎng)陳建銘現(xiàn)場(chǎng)灑淚圖片在朋友圈瘋傳，原因來(lái)自三盛宏業(yè)集團(tuán)難以向員工兌現(xiàn)公司理財(cái)。

　　這家成立于1993年的地產(chǎn)商，連續(xù)15年位于中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)。2018年，三盛宏業(yè)被中指院評(píng)為百?gòu)?qiáng)房企第54位?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年上半年，三盛宏業(yè)以94.5億元的銷售額位列操盤金額榜第98位。

    記者獲悉，目前三盛宏業(yè)正在和部分頭部公司談判，預(yù)計(jì)未來(lái)還是將出售項(xiàng)目，以處理此前帶來(lái)的問(wèn)題。

    今年地產(chǎn)圈最大的爆雷則是銀億。今年6月，因?yàn)橘Y金出現(xiàn)問(wèn)題，銀億出現(xiàn)債務(wù)違約，已于6月14日向?qū)幉ǚㄔ荷暾?qǐng)破產(chǎn)重整。

    這家公司在2016年銷售收入曾達(dá)到652億元，總資產(chǎn)近800億元。2016年，銀億先后收購(gòu)了美國(guó)ARC、日本艾禮富和比利時(shí)邦奇等制造業(yè)企業(yè)，兼并重組金額達(dá)123.25億元，領(lǐng)跑浙江百?gòu)?qiáng)民企。2018年，受累于汽車市場(chǎng)下滑，銀億的企業(yè)零部件制造生意并未帶來(lái)預(yù)期的高收益。數(shù)據(jù)顯示，2018年銀億實(shí)現(xiàn)營(yíng)收89.70億元，同比下降29.39%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-5.73億元，同比暴跌135.81%。

    今年以來(lái)，包括華僑城(000069.SZ)、陽(yáng)光100中國(guó)(02608.HK)、上置集團(tuán)(01207.HK)、粵泰股份(600393.SH)、泰禾集團(tuán)等地產(chǎn)商均選擇出售項(xiàng)目股權(quán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)回血。

    梳理這些公司不難發(fā)現(xiàn)，大部分公司均是此前因?yàn)檩^高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行推動(dòng)發(fā)展，而一旦融資緊張之后，缺乏其他綜合能力，因而導(dǎo)致這一輪的經(jīng)營(yíng)陣痛。

    弘陽(yáng)集團(tuán)總裁蔣達(dá)強(qiáng)認(rèn)為，行業(yè)聚集度越來(lái)越高，固化越來(lái)越強(qiáng)，但這不意味著一成不變，總有掉隊(duì)的。房地產(chǎn)行業(yè)沖規(guī)模的窗口期，已經(jīng)到了最后一兩年，未來(lái)就關(guān)門了。

    時(shí)代洪流，很多地產(chǎn)商在正確的時(shí)間搭上了時(shí)代快車，繼而快速發(fā)展。不過(guò)，在時(shí)代浪潮下，這個(gè)有著鮮明時(shí)代特色的行業(yè)正在逐漸面臨退潮過(guò)后的種種問(wèn)題。無(wú)論是人才匱乏，還是機(jī)制建立，這些擁有較大規(guī)模的地產(chǎn)商，在管理方面還遠(yuǎn)不及其他成熟行業(yè)。

    而未來(lái)的行業(yè)進(jìn)入更加平穩(wěn)發(fā)展，將是對(duì)房企精細(xì)化管理提出更高的考驗(yàn)。

    旭輝控股集團(tuán)(00884.HK)董事長(zhǎng)林中認(rèn)為，從行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了從過(guò)去的外延式的增長(zhǎng)，已經(jīng)轉(zhuǎn)向到內(nèi)涵式的增長(zhǎng)。未來(lái)的增長(zhǎng)更多靠的是我們經(jīng)營(yíng)效率的提高，更多靠的是成本的投入，而不是靠過(guò)去更多的加杠桿方式。

    “早期粗放，是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)有太多的空間，未來(lái)艱難時(shí)代，如果不能做好高質(zhì)量的增長(zhǎng)，精細(xì)化的增長(zhǎng)，我們就不會(huì)很困難。過(guò)去能快速擴(kuò)大規(guī)模，到未來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)速度逐步的變慢的時(shí)代。”林中說(shuō)。