30強(qiáng)房企新房銷售額占全國(guó)一半，行業(yè)逐漸變成巨頭的游戲 [圖]

    12月2日，世茂房地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱，今年11月實(shí)現(xiàn)合約銷售額約305億元，合約銷售面積178.31萬(wàn)平方米，同比分別大漲60%、61%。以價(jià)換量是世茂取得銷售突破的主因，當(dāng)月世茂的平均銷售價(jià)格為17106元/平方米，比10月略降4.8%。

    至此，今年世茂已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了2277.3億元的銷售規(guī)模，提前完成2100億的年度銷售目標(biāo)，并重回行業(yè)前十。

    對(duì)于龍頭房企來(lái)說(shuō)，剛剛過(guò)去的11月并不“寒冷”。雖然恒大在收割完“金九銀十”后出現(xiàn)銷售下滑，但很多中型房企仍在加速?zèng)_刺。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，今年前11月，百?gòu)?qiáng)房企的銷售金額達(dá)到10.3萬(wàn)億元，同比上漲17.7%。其中，11名到30名的中型房企銷售增速為26%，為最迅猛的一個(gè)群體。

    這一群體的崛起，使得大中型房企的市場(chǎng)占有率加速提升。華創(chuàng)證券的一份報(bào)告指出，今年前10月，30強(qiáng)房企的銷售金額已經(jīng)占全國(guó)房地產(chǎn)銷售額的一半。

    而在2011年，這一比例僅為15%左右。

    “這個(gè)行業(yè)最終會(huì)變成‘巨頭的游戲’。”有房企人士如此總結(jié)

    丨“千億軍團(tuán)”將超30家

    今年11月份，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積364.5萬(wàn)平方米，合同銷售金額545.4億元，繼續(xù)維持穩(wěn)定。今年以來(lái)，萬(wàn)科的月度銷售規(guī)模維持在430億至670億之間。如果拋開(kāi)今年2月春節(jié)因素的影響，萬(wàn)科的銷售數(shù)據(jù)基本沒(méi)有出現(xiàn)大起大落。

    今年前11月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3697.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.73%，合同銷售金額5735.3億元，同比增長(zhǎng)5.44%。

    恒大曾在8月末啟動(dòng)大范圍的價(jià)格優(yōu)惠策略。受此影響，“金九銀十”期間，恒大接連刷出831.3億元、903億元的行業(yè)月度銷售記錄。到11月，隨著促銷措施逐漸退出，恒大的銷售額大幅下滑至370.6億元。

    即便如此，今年前11月，恒大仍然憑借5805.6億元的銷售規(guī)模反超萬(wàn)科，升至行業(yè)次席。

    房地產(chǎn)業(yè)的“銷售之王”仍是碧桂園。今年以來(lái)，碧桂園不再公布全口徑銷售數(shù)據(jù)，而改為發(fā)布權(quán)益銷售金額。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，今年前11月，碧桂園的全口徑銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到7515億元，同比增長(zhǎng)13%。

    易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)還顯示，融創(chuàng)在前11月實(shí)現(xiàn)5004億的銷售額，同比增長(zhǎng)20%。至此，中國(guó)房企的“5000億俱樂(lè)部”已經(jīng)擴(kuò)充到4個(gè)成員。

    在已經(jīng)發(fā)布銷售數(shù)據(jù)的房企中，銷售數(shù)據(jù)以增長(zhǎng)為主。今年前11月，新城控股合同銷售2465.62億元，同比增長(zhǎng)24.17%；融信銷售1260.93億元，同比增長(zhǎng)16.5%；奧園銷售1012.7億元，增長(zhǎng)37%。但小型房企表現(xiàn)不佳，前11月景瑞控股的銷售規(guī)模為206.31億元，同比下降4.55%。

    今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)施壓，部分區(qū)域市場(chǎng)也出現(xiàn)下行。為了回籠資金，品牌房企普遍加大了銷售力度，并使得銷售升溫。大中型房企中，除綠地、泰禾等少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)下滑外，業(yè)績(jī)“飄紅”仍是主旋律。

    易居克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額約為10.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.7%。

    銷售的普遍增長(zhǎng)，也抬高了行業(yè)的規(guī)模門檻。按照該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，截至今年11月末，已有27家房企的銷售規(guī)模超過(guò)千億。到今年年末，預(yù)計(jì)“千億軍團(tuán)”的數(shù)量將突破30家。而在5年前，千億房企僅有7家。

    丨房企生存“兩重天”

    隨著行業(yè)供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，以及樓市調(diào)控的常態(tài)化，近些年，房地產(chǎn)業(yè)的集中度正在加速提升。

    根據(jù)華創(chuàng)證券的報(bào)告，2019年1-10月，50強(qiáng)房企銷售金額達(dá)到7.5萬(wàn)億元，占全國(guó)商品房銷售金額的比重已經(jīng)超過(guò)60%，而在2011年，這一比例還不到20%。在此期間，30強(qiáng)房企銷售額占比從15%上升到50%；10強(qiáng)房企銷售額占比從10%上升到30%。“行業(yè)集中度加速提升。”華創(chuàng)證券如此總結(jié)。

    “房地產(chǎn)行業(yè)一直都是以規(guī)模為導(dǎo)向。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，規(guī)模較大的企業(yè)在融資、拿地中有明顯的優(yōu)勢(shì)，銷售中也容易獲得品牌溢價(jià)。所以，“房企要想提高競(jìng)爭(zhēng)力，做大規(guī)模幾乎是唯一的路徑”。

    近幾年，調(diào)控政策持續(xù)施壓，部分區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入下行期，規(guī)模的加持顯得更為重要。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，隨著融資政策的收緊，今年以來(lái)，多數(shù)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的范圍已經(jīng)從“50強(qiáng)房企”，縮減至“30強(qiáng)房企”。

    信托公司也越來(lái)越“挑剔”。某知名信托機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，除了看房企的排名外，也對(duì)項(xiàng)目所在的城市、區(qū)位等有嚴(yán)格的要求。因?yàn)樾磐袑?duì)投資回報(bào)率要求高，必須選擇“最好的項(xiàng)目”。

    北京某千億級(jí)房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“我們的融資渠道也一直比較暢通，只是（在市場(chǎng)不好時(shí)）成本要高一些。銀行授信額度每年都用不完。”

    相比之下，小型房企更容易出現(xiàn)資金問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，共有13只房地產(chǎn)行業(yè)債券違約，涉及發(fā)行主體3個(gè)，分別為頤和地產(chǎn)、國(guó)購(gòu)?fù)顿Y和華業(yè)資本——均為小型房企。而今年10月，三盛宏業(yè)也因未能兌付內(nèi)部理財(cái)產(chǎn)品而遭遇員工“維權(quán)”。

    張大偉說(shuō)，從比例來(lái)看，目前真正出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)數(shù)量占比很小，說(shuō)明行業(yè)還沒(méi)有惡化到小公司活不下去的地步。但與融創(chuàng)動(dòng)輒啟動(dòng)百億級(jí)收購(gòu)相比，小房企的日子可以說(shuō)相當(dāng)不好過(guò)了。

    他表示，行業(yè)集中度提升的趨勢(shì)還將持續(xù)。“很多小企業(yè)已經(jīng)拿不到地，沒(méi)有沖規(guī)模的后勁，但大房企還在不斷拿地。”根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年前11月，50強(qiáng)房企的拿地支出已經(jīng)突破2萬(wàn)億，同比上漲17%，創(chuàng)歷史新高。

    “房地產(chǎn)業(yè)最終會(huì)變成‘巨頭的游戲’。”前述房企人士認(rèn)為，如果樓市調(diào)控不出現(xiàn)根本性的松動(dòng)的話，未來(lái)行業(yè)有可能出現(xiàn)一波破產(chǎn)潮，其中以小房企為主。中型房企則會(huì)出現(xiàn)分化，“要么趕超，要么掉隊(duì)。”