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平均每天1.5家房企破產(chǎn)?80%開發(fā)商會死掉?今年房企究竟破產(chǎn)了多少家?中國房企融資現(xiàn)狀如何?[圖]

    “今年有400家房企破產(chǎn)”“平均每天1.5家房企破產(chǎn)”“80%開發(fā)商會死掉”……近期,關(guān)于“房企破產(chǎn)”的話題再次成為輿論關(guān)注焦點。

    那么,今年房企究竟破產(chǎn)了多少家?市場真的進入“大洗牌”階段了嗎?中指研究院統(tǒng)計顯示,截至今年11月,共有330家房企發(fā)布了破產(chǎn)相關(guān)文書,但真正破產(chǎn)的房企僅有43家,其余均為各種流程公告,包括更換管理人、第一次債權(quán)人會議通知等。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,從數(shù)據(jù)來看,今年房企破產(chǎn)數(shù)量和往年相比并沒有明顯增加,但這并不代表房企的破產(chǎn)規(guī)模會一直保持這一水平。隨著房地產(chǎn)去產(chǎn)能的深化,房地產(chǎn)金融側(cè)從緊的持續(xù),以及行業(yè)集中度不斷提升,未來房地產(chǎn)行業(yè)的整體淘汰率仍將提升,預(yù)計淘汰房企的規(guī)

模會呈現(xiàn)不斷增長趨勢。

    今年僅43家房企真正破產(chǎn)

    截至今年11月,在人民法院公告網(wǎng)以“房地產(chǎn)+破產(chǎn)文書”為關(guān)鍵字可檢索出來400多條破產(chǎn)文書,以企業(yè)為單位來看的話,剔除部分重復(fù)企業(yè)及非房地產(chǎn)企業(yè),共計330家房企發(fā)布了破產(chǎn)相關(guān)文書。

    但并不意味著上述330家房企已經(jīng)破產(chǎn)。中指研究院表示,今年以來真正破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)僅有43家,其余均為各種流程公告,包括更換管理人、第一次債權(quán)人會議通知等。

    事實上,房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)是一個漫長的過程,目前這330家發(fā)布破產(chǎn)文書的房企中,大部分僅進入初期階段。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,330家發(fā)布破產(chǎn)文書的房企中,190家為法院發(fā)布第一次債權(quán)人會議召開通知,占比為57.6%。在多次債權(quán)人會議后,債權(quán)人才能決議出究竟是繼續(xù)執(zhí)行破產(chǎn)清算程序,還是申請重整或和解,此時并不能判定企業(yè)是否會破產(chǎn)。

    而且,330家發(fā)布破產(chǎn)文書的房企中,涉及重整的共計56家,這其中27家的重整計劃已獲法院裁定批準,這意味著這些企業(yè)已經(jīng)成功存續(xù)下來。

    值得注意的是,今年發(fā)布破產(chǎn)文書的房企主要分布于長三角與珠三角城市群。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,分地區(qū)來看,申請破產(chǎn)的房企中,位于長三角與珠三角兩個城市群的占比分別為25.76%和17.27%,兩個區(qū)域占總數(shù)量的43%。

    為何破產(chǎn)房企多集中長三角、珠三角城市群?中指研究院分析認為,長三角、珠三角等熱點城市及城市群吸引了大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入,區(qū)域競爭激烈,地方小微房企生存更加艱難;加之長三角及珠三角區(qū)域投資及借貸熱度高,借貸糾紛以及公司注銷破產(chǎn)更加頻繁。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢歷史資料發(fā)現(xiàn),即便是在2009年、2015年等房地產(chǎn)市場較好的年份,每年也有近300家左右房企發(fā)布破產(chǎn)相關(guān)文書。據(jù)統(tǒng)計,目前我國有近10萬家房地產(chǎn)企業(yè),按每年300家房企破產(chǎn)計算,也只占0.3%。

    中小房企陷資金困局

    從統(tǒng)計來看,今年發(fā)布破產(chǎn)文書的房企多為中小企業(yè)。張波分析稱,房地產(chǎn)行業(yè)從20年前商品房每年僅成交1億平方米的規(guī)模上升到2019年的18億平方米以上規(guī)模,整體規(guī)模已然見頂,“大躍進”時代已去,行業(yè)進入“大浪淘沙”時期,淘汰中的中小房企占比自然會高。

    另一方面,除非是地方龍頭、或者有著獨特資源優(yōu)勢的小房企,一般來說,小房企在未來5~10年會面臨較大概率的被淘汰現(xiàn)實。因此,小房企的規(guī)?;V求成功的概率相對較低,更多是體現(xiàn)在為了更長遠“活下去”所進行的自身激勵。

    “企業(yè)自身管理制度落后、運營效率較低,市場火熱的上行期階段,銷售業(yè)績快速增長,掩蓋了自身‘內(nèi)功’先天不足的缺陷,一旦市場進入平穩(wěn)或下行期,企業(yè)的競爭力短板就會凸顯出來,銷售去化以及融資等問題將形成較大壓力。”中指研究院分析稱。

    相比小企業(yè)而言,部分規(guī)模相對較大的房企,因戰(zhàn)略定位、多元擴張、項目銷售等問題,資金鏈也出現(xiàn)了問題。

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為,房企破產(chǎn)與今年房屋銷售情況不算太樂觀有關(guān),尤其是上半年,全國商品房銷售面積是負增長的。此外,房企自身的融資能力將直接影響其資金鏈的情況,大房企在融資方面更有優(yōu)勢。據(jù)同策研究院監(jiān)測,今年前10個月,融資利率最高的50筆利率均在7%以上,區(qū)間在7.33%~15.5%,其中13筆融資利率超過10%。

    隨著國內(nèi)融資渠道持續(xù)收緊以及融資門檻大幅提高,今年房企大舉赴海外發(fā)債。中指研究院統(tǒng)計顯示,今年1月~11月,房企海外債券發(fā)行規(guī)模為4603.4億元,同比增長33.6%,較去年全年增長21.8%;海外債券融資成本為8.33%,較去年同期上升0.94個百分點。

    實際上,近年來房企海外發(fā)債持續(xù)高位運行。據(jù)克爾瑞研究院統(tǒng)計,房企海外發(fā)債利率方面,加權(quán)票息從2017年的6.7%升至2018年的7.5%,再升至2019年的8.2%,中小企業(yè)受規(guī)模、土儲量、企業(yè)背書等影響,融資成本更加高昂。

    據(jù)企業(yè)公告,今年不少企業(yè)海外債利率遠超機構(gòu)平均值,高達13%。今年年初,當代置業(yè)發(fā)行了1年半到期的3.5億美元海外債,利率高達15.5%。此外,鑫苑置業(yè)、景瑞控股、弘陽地產(chǎn)等房企今年的海外融資成本同樣高企。

    一位不愿具名的頭部房企人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者:“國內(nèi)錢不好融,海外錢成本高,能融到也不錯了,有大量土儲、信用背書的大房企融資都不太樂觀,更別說中小房企了。年年都說難,但都得想辦法過來。”

    張波認為,中小房企的自身品牌優(yōu)勢和信用等級往往不如大型品牌房企,融資的通路也會較窄,這就造成了通過金融機構(gòu)正常融資的難度普遍頗大,同時也缺乏更多有效融資渠道。對于中小房企來說,控制自身財務(wù)的風險性顯得更為重要,首先必須是活下去,其次才是如果更快規(guī)?;.斎?,在行業(yè)淘汰率不斷提升的當下,在房地產(chǎn)金融政策從緊的大背景下,中小房企融資難的問題還將持續(xù)存在。

    2019年6月份開始,地產(chǎn)行業(yè)再融資業(yè)務(wù)幾乎全面收緊,無論是信貸、境外債還是非標融資等。

    經(jīng)過多年發(fā)展,中國房地產(chǎn)已經(jīng)形成了近50細項的融資體系。包括了銀行貸款、非標融資、股權(quán)融資(IPO、增發(fā)等)、債權(quán)融資(公司債、企業(yè)債、私募債、中票等)、供應(yīng)鏈金融、銷售回款等。

    從各渠道融資申請難以程度來看,目前,短期融資、中期票據(jù)、定向工具、ABS發(fā)行難度較低;房地產(chǎn)開發(fā)貸、海外債、公司債、非標融資發(fā)行難度較大;IPO、定向增發(fā)已經(jīng)基本停止。

    截至2019年7月16日,房企融資總量約為4388.4億元,平均融資利率為6.9%,共發(fā)行債券226只。

    從發(fā)行規(guī)模來看,海外債發(fā)行金額2674億元,占60.9%,公司債發(fā)行金額為1284.4億元,占29.3%。

    從發(fā)行利率來看,海外債發(fā)行利率最高,平均利率近9%,幾乎是短期融資券利率的兩倍。此外,部分海外債券利率突破了15%。

    盡管海外債券融資成本高昂,在國內(nèi)融資受限情況下,房企依然需要依賴海外發(fā)債維持資金周轉(zhuǎn)。

    2019年下半年,隨著海外發(fā)債受限,房企資金周轉(zhuǎn)將面臨更大壓力。近年來房企資產(chǎn)負債率連續(xù)上漲,部分房企需要變賣資產(chǎn),降低杠桿,維持正常運營。

    2019年9月,房產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域投融資事件共計13起,較上月多2起,投融資金額132.11億元。其中,A輪、戰(zhàn)略投資事件分別有4起,C輪投融資事件2起,D輪、E輪、Pre-A輪投融資事件各有1起。

2019年9月中國房產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域投融資事件輪次情況

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

2019年1-7月房企融資結(jié)構(gòu)(單位:億元,%)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

2019年1-7月房企債權(quán)融資渠道融資成本對比(單位:%)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    從企業(yè)的債券類融資成本來看,2019年上半年房企債券類融資成本7.25%,較2018年年末上升了0.77個百分點,其中,境內(nèi)發(fā)債的平均成本為4.97%,較2018年全年下降0.91個百分點,主要是大型房企發(fā)債結(jié)構(gòu)性的影響;境外發(fā)債的成本8.34%,較于2018年全年上升了1.19個百分點。2018年以來境外債的發(fā)債成本便一直居高不下,特別是2018年10月境外發(fā)債成本破8%,之后均在7.50%以上,而2019年多數(shù)企業(yè)迎來償債高峰期,即使成本走高,企業(yè)也不惜代價進行發(fā)債。

2015-2019年6月房企境內(nèi)外債券融資成本情況

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

本文采編:CY315
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2024-2030年中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及未來趨勢研判報告
2024-2030年中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及未來趨勢研判報告

《2024-2030年中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及未來趨勢研判報告》共七章,包含二三線城市房地產(chǎn)投資風險與應(yīng)對措施,中國主要房地產(chǎn)開發(fā)商的二三線城市投資布局現(xiàn)狀及策略分析,中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及市場前景分析等內(nèi)容。

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