大中城市租金五連降，長租公寓危機(jī)“拖累”？[圖]

    在“精挑細(xì)選”了近半個(gè)月后，25歲的“北漂”青年王宇（化名）終于在上周租到了合意的房子。在北京北三環(huán)的惠新西街附近，他和室友整租了一套一居室，價(jià)格為5300元/月。

    這是王宇畢業(yè)后的第四次搬家。他說，雖然可選的房源不算太多，但因?yàn)榇蜃懔颂崆傲?，總算找到了合適的房子。經(jīng)紀(jì)人告訴他，12月末，北京的租金出現(xiàn)小幅上漲，但仍是全年的低點(diǎn)，此時(shí)租房的性價(jià)比很高。

    由于進(jìn)入年末租賃淡季，在很多大中城市，租金水平連續(xù)下降。2019年11月，全國20個(gè)大中城市租金掛牌均價(jià)為43.64元/平方米•月，環(huán)比下降0.23%，同比下降0.68%，租金連續(xù)5個(gè)月下跌。

    這種下跌與政策層面的利好形成一種反差。10月以來，?？?、昆明、鄭州、開封等地陸續(xù)推出租房落戶政策，成為各地人才政策的重要看點(diǎn)。12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，“大力發(fā)展租賃住房”。

    作為租購并舉住房體系中不可或缺的部分，在多年的培育后，租賃市場(chǎng)為何再度陷入平淡？這一市場(chǎng)何時(shí)能迎來“美好時(shí)代”？

    長租公寓危機(jī)“拖累”

    “租賃市場(chǎng)有明顯的季節(jié)性波動(dòng)特征，其中每年有兩個(gè)旺季，我們分別叫做‘春節(jié)潮’和‘畢業(yè)潮’。”諸葛找房副總裁苑承建表示，“春節(jié)潮”出現(xiàn)在春節(jié)后的2月和3月，節(jié)后回城務(wù)工需求高漲，推動(dòng)市場(chǎng)升溫；“畢業(yè)潮”出現(xiàn)在6月至7月，高校畢業(yè)生進(jìn)入職場(chǎng)，推動(dòng)租賃需求增加。

    在很多大中城市，這也是全年租金水平最高的兩個(gè)時(shí)段。這兩個(gè)旺季后，租賃市場(chǎng)便逐漸降溫，市場(chǎng)租金水平也逐漸下降。

    11月的租賃市場(chǎng)稱為“季節(jié)性低溫”。18個(gè)重點(diǎn)城市11月租賃成交量環(huán)比下降4.7%，連續(xù)三個(gè)月下降。18城的租金水平也連續(xù)多月下降。其中，北京的租金水平為81.3元/平方米•月，環(huán)比下降1%，同比下降2.9%。

    但與往年相比，今年的租賃市場(chǎng)走勢(shì)仍然顯得反常。比如，在很多熱點(diǎn)城市，租金水平不僅環(huán)比連續(xù)下降，而且明顯低于去年同期。

    對(duì)于這種“反常式”下降，諸葛找房認(rèn)為，“今年的租賃市場(chǎng)并不平靜，長租公寓持續(xù)出現(xiàn)危機(jī)，各城市虛假房源、群租房等亂象頻出，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)監(jiān)管逐漸加強(qiáng)，很多城市成立租賃整頓市場(chǎng)的專項(xiàng)小組。”

    艱難的生存環(huán)境迫使機(jī)構(gòu)采取低租金吸引租戶入住，房東為快速出租房屋，也跟隨市場(chǎng)降低租金。

    以租金環(huán)比降幅最大的杭州為例，11月，有租戶爆料稱，杭州中擇房地產(chǎn)代理有限公司因無力支付租金，向房東打白條。中擇房產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)的消息就此曝光，此時(shí)距離公司成立還不足兩年。

    在這之前，中擇房產(chǎn)就已面臨出租率偏低的難題。公司創(chuàng)始人李雪雷曾透露，即便租金一降再降，中擇房產(chǎn)的平均空置率仍高達(dá)12%，空置期最久甚至超過半年。

    苑承建表示，在長租公寓份額較高的城市，如泉州、杭州等，一旦運(yùn)營企業(yè)出現(xiàn)問題，租戶對(duì)長租公寓的接受度就會(huì)出現(xiàn)下降，進(jìn)而影響到整個(gè)市場(chǎng)。今年11月，杭州的租金以2.75%的環(huán)比跌幅領(lǐng)降，其次是泉州，租金跌幅為2.59%。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，我國租賃市場(chǎng)仍然處在洗牌階段，市場(chǎng)上仍然有很多不規(guī)范的行為，有些租賃機(jī)構(gòu)甚至?xí)?ldquo;價(jià)格戰(zhàn)”。在這一階段，市場(chǎng)的波動(dòng)難以避免。

    市場(chǎng)仍處于“培育期”

    實(shí)際上，近期有關(guān)租賃市場(chǎng)的利好政策并不少。12月中旬，鄭州市公安局對(duì)外宣布，在鄭州中心城區(qū)租房，居住一年以上就可以辦鄭州市戶口。“憑實(shí)際居住地房屋租賃合同，經(jīng)房主同意，可將戶口遷入租房戶的地址。”

    在此前后，?？?、開封等地也均推出租房落戶的政策。

    中央層面，12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，“大力發(fā)展租賃住房”。住建部年度工作會(huì)議也指出，進(jìn)一步培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)；重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制等。

    自2015年初首次提出“租購并舉”以來，監(jiān)管層有關(guān)租賃市場(chǎng)的利好政策和規(guī)范性措施便密集出臺(tái)。各地也紛紛發(fā)布政策，將政策落地，涉及房源籌集、金融支持、稅收優(yōu)惠、租購?fù)瑱?quán)，等等。

    從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，供應(yīng)端得到了刺激。自2016年首宗租賃相關(guān)用地在北京成交至今，全國租賃用地的總供應(yīng)規(guī)模達(dá)到1540萬平方米。而占據(jù)供應(yīng)主體的機(jī)構(gòu)化和個(gè)人房源，近年來也大幅增加。

    在需求方面，“這些年，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)水平很高，加上‘限購令’執(zhí)行比較嚴(yán)厲，實(shí)際上是釋放了很多需求到租賃市場(chǎng)。”投資界人士表示，租購?fù)瑱?quán)政策的推動(dòng)，也使得很多人進(jìn)入到租賃市場(chǎng)。

    通過分析世界主要城市的“租金回報(bào)率”指標(biāo)得出，美國、加拿大、澳大利亞的城市的租金回報(bào)率均較高，大多在4%以上。相較之下，國內(nèi)被選取的六個(gè)熱點(diǎn)城市中，除了成都的租金回報(bào)率超過了2%以外，其他城市都在2%及以下。

    雖然中國城市普遍租金回報(bào)率偏低，房?jī)r(jià)、房租發(fā)展不均衡，不過中國租房人口比例還遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)國家的城市，即使是在一線城市，目前租房人口也不過半。在中國房?jī)r(jià)高企的壓力下，年輕一代的首次買房年齡正在推遲，加之大力發(fā)展住房租賃的政策傾斜，“新租房時(shí)代”正在走近。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租售比偏低的現(xiàn)實(shí)，導(dǎo)致租賃行業(yè)尚未形成有效的盈利模式，也會(huì)加速市場(chǎng)洗牌。他表示，未來幾年，市場(chǎng)洗牌和政策完善將會(huì)同步進(jìn)行。比如，《住房租賃條例》等頂層設(shè)計(jì)文件尚未落地，未來將可能加快推進(jìn)。

    綜合各方面的進(jìn)展來看，我國租賃市場(chǎng)要想進(jìn)入穩(wěn)定、成熟的階段，大概還需要5-10年左右的培育期。

    過去一年杭州、南京、成都、天津、武漢、西安等新一線城市租房人數(shù)的增長速度，大于北京、上海、廣州等一線城市的增長速度。新一線城市吸引了越來越多的外來人口，其中互聯(lián)網(wǎng)巨頭云集的杭州增長速度最快。

    2018-2019年度，20-30歲租客占城市租住群體84%，90后占比達(dá)到了75%，成為城市租住人群的主體。