30多城二手房價“跌跌不休”，北京連跌5個月！背后真相是什么[圖]

    最近，不少城市陸續(xù)迎來了下雪天，冬天的寒意漸濃。與天氣變化同步的，是全國不少城市的二手房市場表現(xiàn)。

    12月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》和《2019年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，11月33個城市二手房價格環(huán)比下跌。這也是連續(xù)兩個月超過30城二手房價格出現(xiàn)下跌，10月是35城。

    眾所周知，自2016年調(diào)控以來，各地相繼祭出了限價的政策，新建商品房被牢牢按住，波動幅度極小。在這個背景下，二手房房價的走勢更能反映市場的真實情況。如今，二手房“跌跌不休”，很多人對此有些憂慮。

    其實，二手房價格下跌看似突然，實則是一個溫水煮青蛙的過程。早在2018年，不少城市的二手房價格已經(jīng)開始下跌，只不過延續(xù)到現(xiàn)在，跌幅變大，開始引起媒體和公眾的廣泛注意。

    二手房價格為何會持續(xù)下跌？房地產(chǎn)市場會走向哪里？庫叔今天就來分析一下。

    一二線城市二手房價格趨勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    一二線城市二手房成交量趨勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2019年1-8月，廈門、蘇州、大連三個城市二手房銷售增速較快，廈門二手房銷售累計增速達(dá)到167.6%，成為二手房交易最活躍城市。

    2018-2019年城市二手房銷售量及增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

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    二手房價格下跌早有端倪

    最近，網(wǎng)絡(luò)上流傳著這樣一張圖片，圖表顯示，2019年11月，25個重點城市的二手房掛牌均價中，有20個下跌，下跌最厲害的青島，降幅高達(dá)20.31%！
購置住房是有各種成本的（利息、各種稅費、維修基金等），這意味著，如果一個青島人2018年11月買了房，即便能夠按照掛牌價賣出去（不考慮不滿2年要繳納增值稅的因素），也要虧掉四分之一。而現(xiàn)實中，在這么慘淡的市場下，真正的成交價大概率要比掛牌價低一些，虧損的幅度還要繼續(xù)擴(kuò)大。

    不止青島，北上廣也難逃下跌的命運。

    安居客數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京二手房掛牌均價環(huán)比10月下跌約1%，這是北京二手房連續(xù)第5個月下跌——根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，7月北京二手商品房銷售價格環(huán)比下跌0.3%，8月環(huán)比下跌0.4%，9月環(huán)比下跌0.5%，10月環(huán)比下跌0.6%。

    樓市跟股市一樣，大家往往都是買漲不買跌的。

    根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2019年1-9月，北京二手住宅網(wǎng)簽10.97萬套，同比下降10%，成交均價為6.4萬元/平方米，成交量創(chuàng)2015年以來同期最低值。這是北京二手房市場2008年以來的最大調(diào)整。

    北京市住建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年10月份，北京二手住宅共計網(wǎng)簽8844套，與9月份的12319套相比，減少3475套，環(huán)比降28.2%；與2018年10月的8879套相比，減少35套，同比下降0.4%。

    合計來看，2019年前10月北京二手住宅網(wǎng)簽為118558套，與2018年前10個月的130664套相比，減少12106套，降低了9.3%！

    同為傳統(tǒng)一線城市的上海和廣州跟北京情況類似。

    由于市場觀望情緒濃厚，成交周期延長（比如，廣州全市二手住宅市場成交周期從2018年1-10月的約3個月，延長至2019年1-10月的約4個月），放盤的業(yè)主不得不多次下調(diào)價格才能最終成交。

    合富置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，降價幅度超過5%的大幅降價成交個案占比，達(dá)到年內(nèi)的最高位，接近3成的最終成交價比最初放盤價下調(diào)5%以上。幾乎所有的房產(chǎn)中介在朋友圈展示房源時都會貼心地附上說明：“價格可談”。

    可以看出，二手房價格的下跌，看似突然，實則是一個溫水煮青蛙的過程。早在2019年2月，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)就顯示，二手房住宅掛牌價連續(xù)三個月下跌，其中三四線線城市下跌最多，其次是一二線城市。

    從那時起，整個二手房市場就呈現(xiàn)出“有價無市”的狀態(tài)。最近突然引起大家的極大關(guān)注，主要是跌得過久，跌幅已經(jīng)比較大了。

    長期以來，大家聽了太多買房后價格暴漲，成功致富的故事?，F(xiàn)在，二手房價格下跌的消息不斷曝出，似乎顛覆了這一認(rèn)知，不少人變得憂心忡忡。

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    市場預(yù)期悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變

    二手房價格為何會持續(xù)下跌？

    毫無疑問，政策層面在影響因素中，占據(jù)一席之位。

    2019年12月6日召開的中央政治局會議，只字未提房地產(chǎn)。這頓時被開發(fā)商、炒房者，乃至很多已經(jīng)購買住房的人群視為天大的利好，認(rèn)為房價要漲。畢竟，自2016年930調(diào)控以來，各地政策不斷收緊。

    然而，隨后于12月10日至12日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議卻重申：要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位……

    這樣的戲碼，在過去幾年上演了無數(shù)次。

    2018年12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上也沒有提房地產(chǎn)?？墒?019以來，有關(guān)部門先是多次重申“房住不炒”，到了7月30日的中共中央政治局會議，更是強調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，為下半年的房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)。此后，整個行業(yè)的走勢確實也如政策所預(yù)期的一樣。

    剛剛于12月23日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，又再次強調(diào)：長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。

    凡此種種，都體現(xiàn)了中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的明確信號。

    此輪調(diào)控以來，最厲害和讓房企叫苦不迭的政策似乎是限價。

    比如，2019年12月11日，長沙市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》，指出為貫徹落實“房住不炒”和省市房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步加強商品住房價格管理，長沙市進(jìn)一步明確，商品住房價格由成本+利潤+稅金構(gòu)成，其中平均利潤率規(guī)定在6%到8%之間。一時引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

    其實這份文件是2017年相關(guān)文件的延續(xù)，早在2017年11月30日，長沙市發(fā)改委就發(fā)布過《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》，提出限價商品住房價格由成本加利潤、加稅金構(gòu)成，平均利潤率為6%至8%。

    長沙只是一個縮影，事實上，還有比長沙限價更“狠”的城市，比如成都等。

    限價的結(jié)果是一二手房價格嚴(yán)重倒掛，再加上有調(diào)查顯示，全中國八九成的民眾有“新房”情結(jié)，大家紛紛去追逐新房。

    看上去，二手房市場勢必會冷淡，不過，新房終究是有限的，能搖到號的也是少數(shù)。眼看市場狂熱，買不上新房的剛需、投資者、炒房者自然將目光標(biāo)準(zhǔn)二手房，賭調(diào)控一旦放松，二手房價格還能繼續(xù)往上沖。這跟開發(fā)商在市場狂熱時高價拿地，樓面價貴過周邊房價是一個道理，賭的就是預(yù)期。

    可是，絕大多數(shù)人都沒預(yù)料到，中央調(diào)控的決心如此堅定。如今，三年過去了，依然沒有大范圍放松的跡象。新房的價格依然被嚴(yán)格限制，本來就比新房價格高的二手房，上漲的空間何在？

    對投資客來說，房價一日不漲，就承受一天的損失。于是，剛需群體的預(yù)期悄然發(fā)生了轉(zhuǎn)變，由此前的焦慮轉(zhuǎn)為淡定，市場則由此前的賣方市場轉(zhuǎn)為了買方市場。

    因此，限價只是表面因素，預(yù)期的轉(zhuǎn)變才是市場轉(zhuǎn)向的關(guān)鍵。

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    “跌跌不休”背后真相

    正常市場下，在其他條件等同的情況下，二手房會比新房便宜兩到三成。但在限價的背景下，二手房比持續(xù)供應(yīng)的新房貴，所以，購買二手房無論是自住還是投資，都變得不那么劃算了，市場的供應(yīng)量自然增大。

    這樣，原來高價購買的二手房，自然要降價才能出售。即便是次新房，價格同樣不會高。這是因為在限價條件下，開發(fā)商的利潤空間被壓縮，部分管理粗放的公司可能面臨無利可圖甚至虧損的境地。為了控制成本，各種魔幻的事情頻頻發(fā)生：紙板門、竹子代替鋼筋、一個小區(qū)綠化僅有6棵樹、塑膠人工湖等等

    2018年，臺風(fēng)山竹襲擊深圳，部分新建的豪宅在臺風(fēng)面前，竟然不敵很多“老破小”甚至城中村的農(nóng)民房，就是一個鮮明的寫照。

    這樣的次新房放出來賣，自然要低價……

    還有一些二手房，雖然不是限價政策下建的，但是因為物業(yè)管理不善，整個小區(qū)顯得“傷痕累累”。目前一二線城市均已進(jìn)入或即將進(jìn)入存量時代，物業(yè)的好壞在很大程度上影響著小區(qū)的二手房價格以及未來的溢價空間。二手房所見即所得，這樣的房子，自然也很難賣出好價錢。

    新房促銷也是二手房價格下跌的催化劑。自2019年5月銀保監(jiān)會下發(fā)“23號文”以來，地產(chǎn)融資渠道步步收緊，信托、海外債、銀行貸款、開發(fā)貸、ABS等監(jiān)管新政頻出。不少房企陷入危機(jī)，唯有靠自我造血續(xù)接現(xiàn)金流——在房價同比漲幅不斷放緩、購房者觀望情緒濃厚的情況下，通過促銷滯銷盤、尾盤，“以價換量”回流現(xiàn)金。

    比如，2019年8月，中國恒大便啟動“全員營銷”搶收計劃，執(zhí)行期8月20日至10月8日，5重優(yōu)惠下最高可達(dá)6折。搶收計劃包含27個地區(qū)，其中重點搶收四川、重慶和中原地區(qū)，共涉及505個項目，包括493個住宅和商辦項目，12個旅游集團(tuán)公司項目。

    雖然促銷使得恒大9月的銷售均價創(chuàng)近幾年新低，但銷售額確實實現(xiàn)了大幅增長，9月恒大實現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元，較8月增長約73.8%，較2018年同期增長約31.9%，刷新集團(tuán)單月銷售額歷史紀(jì)錄。

    恒大的搶收起到了極大的示范作用，其他龍頭房企也爭先降價促銷。中小房企只能被迫跟進(jìn)，但你的品牌不夠大，產(chǎn)品不一定有大房企的好，價格還比大房企貴的話，大概率要被剩下……

    大規(guī)模的新房促銷，極大地增大了市場供給，使得購買新房變得比之前容易，二手房市場自然更加無人問津，加速了其價格下跌。
還有一個不容忽視的原因是經(jīng)濟(jì)增速的放緩。

    眾所周知，中國的住房租金收益率一直處于很低的水平。根據(jù)全球資料庫網(wǎng)站Numbeo的數(shù)據(jù)，截至2019年年中，我國住房租金收益率在1.8%左右。不過，部分投資客購買一些老破小之后稍做整修然后出租，出租率可能可以達(dá)到4%左右，甚至能夠覆蓋其房貸。這樣的情況下，投資客可以持有很久。

    但隨著經(jīng)濟(jì)增速的下滑，租房的需求和房租上漲的動力都有所減弱，投資客的持有變得愈發(fā)重，這同樣影響到了二手房市場。

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    房地產(chǎn)市場會受影響嗎？

    二手房價格持續(xù)下跌，既有政策的原因，也有市場的原因，那這種情況會持續(xù)多久，是否會影響到整個房地產(chǎn)市場，引發(fā)價格下跌呢？
目前看來，不會。

    首先，新房和二手房互相有影響，但在新房限價的條件下，二手房市場對新房市場的影響很微弱。雖然2018年以來，各地二手房價格陸續(xù)下跌，但2019年1-10月，新建商品房的銷售均價卻上漲了7.3%。

    其次，中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申“房住不炒”，也不意味著利空，因為后面還有“全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述，可以看出，“穩(wěn)”依然是2020年房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。

    值得注意的是，在會議通稿中，“穩(wěn)”字被提及了29次，這說明“穩(wěn)”也是2020年經(jīng)濟(jì)工作的重心，作為國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)第一大行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)必須要穩(wěn)。

    最后，正如上文介紹的，此前的二手房市場略微有點畸形，自2018年以來價格的陸續(xù)下跌，是正常價值的回歸，并不會無止境地跌下去。

    事實上，跟新房市場一樣，二手房市場同樣表現(xiàn)出分化的特質(zhì)。部分城市二手房雖然價格還沒反彈，但成交量已經(jīng)開始回暖。

    比如，根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)，2019年11月，全市含自行交易的全部二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)較10月大幅回升14.00%。北京的反彈力度更大，11月二手住宅成交12296套，環(huán)比大幅上漲39.03%，同比小幅上漲9.76%。

    原因何在？

    這是因為像北京、廣州這樣的大城市，早已進(jìn)入存量時代，二手房交易占據(jù)主導(dǎo)地位。比如北京，截至2019年10月，北京合計供應(yīng)新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，占比61%，同期，北京新建純商品住宅成交同比增長95.4%，而二手房全市網(wǎng)簽同比下降9.3%。但這依然無法從根本上改變二手房的主導(dǎo)地位，如果將地段、學(xué)區(qū)等考慮進(jìn)去的話，更是如此。

    【注：限競房為通過“限房價，競地價”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房。購買限競房需要滿足以下條件：北京戶籍家庭單位可購買2套，非京籍以家庭為單位只能購買1套，且需要有北京連續(xù)60個月社保或納稅，工作持工作居住證購房同于北京戶口。】

    以北京為代表的一線城市，是最先啟動本輪調(diào)控，也是最早見成效的城市。北京二手房均價自2017年3月便開始回落——從2017年4月持續(xù)跌至2018年2月，均價累計下跌13.5%。

    不過，2018年春節(jié)后至今，北京二手房均價經(jīng)歷了兩次季節(jié)性上漲和兩次持續(xù)性回落，月度均價環(huán)比變化在2%左右。2019年11月份北京二手房成交價依然還是微跌的，但成交量的回升上漲可以說明，市場已經(jīng)開始進(jìn)入修復(fù)的通道。

    因為，目前北京二手房市場處于調(diào)控以來的中低位，按照以往的經(jīng)驗，春節(jié)后市場可能會出現(xiàn)季節(jié)性復(fù)蘇。這樣的邏輯，同樣適合其他很多一、二線城市。

    但是，很多三四五線城市的二手房價格恐怕還將繼續(xù)下探。前兩年，受益于去庫存和棚改貨幣化拉動，三四五線城市樓市迎來一輪狂飆的行情。不過，絕大部分三四五線城市的新房成交量遠(yuǎn)大于二手房，相比于“別無選擇”的一二線城市居民，其購買二手房的意愿更加弱。而且，很大一部分三四五線城市人口都在凈流出，擁有厚實產(chǎn)業(yè)的也少，等2020年棚改收官之后，這些城市的買房主力將大面積減少，二手房很難找到買家。

    目前，部分城市開始靠政策來“穩(wěn)”了。比如，2019年11月29日，廣東佛山市人社局聯(lián)合住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善人才住房政策的補充通知》，通知最大的亮點是，在佛山工作、具有本科及以上學(xué)歷或中級工及以上職業(yè)資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制；不久后的12月13日，廣州南沙區(qū)人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步便利人才及港澳居民購買商品房的通知》，通知顯示，本科以上等，在南沙區(qū)范圍內(nèi)購買首套商品房不受戶籍、社保、個稅限制。

    在人才爭奪的背景下，三四五線城市二手房市場前景堪憂。

    總的來說，全國二手房價格下跌，是樓市的狂熱歸于平靜，是價值的合理回歸，更體現(xiàn)了中央調(diào)控的決心。雖然“穩(wěn)”字當(dāng)頭，2020年會有部分城市陸續(xù)按照因城施政的方針適度放寬調(diào)控，但“房住不炒”的政策是不能突破的，二手房價格下跌也正是政策調(diào)控所希望看到的結(jié)果。

    跟新房市場相比，二手房市場面對的是一個更加市場化的挑戰(zhàn)，該跌的地方會繼續(xù)跌，不該跌的地方，跌下去還會再漲回來。