2020年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資，宏觀流動(dòng)性預(yù)計(jì)相對(duì)寬松，會(huì)惠及房企外部融資[圖]

    今年房地產(chǎn)行業(yè)下行周期展現(xiàn)出較好的韌性，房企積極推盤，商品房銷量維持正增長(zhǎng)。1月-11月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)0.2%，12月房企密集加快供貨，預(yù)計(jì)今年全年新房銷售面積將平穩(wěn)微增。今年房地產(chǎn)出現(xiàn)各區(qū)域新房銷售分化現(xiàn)象，西部地區(qū)是今年新房銷售的增長(zhǎng)主力；東部地區(qū)累計(jì)銷售面積仍為負(fù)增長(zhǎng)，10月開始轉(zhuǎn)暖；中部地區(qū)銷售維持穩(wěn)定。

    地產(chǎn)投資增速如期回落，竣工情況逐漸好轉(zhuǎn)。房企的開工、施工熱情有所下降，新開工面積和施工面積單月負(fù)增長(zhǎng)，竣工面積持續(xù)好轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)未來新開工面積將保持較低增速，在土地投資持續(xù)低位的情況下，新開工面積難以維持大幅增長(zhǎng)。此外，房企在銷售預(yù)期不高的情況下，開工熱情也不高。在竣工方面，筆者認(rèn)為，2020年竣工面積會(huì)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)?？⒐っ娣e的改善，有利于刺激房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈，如建材、家電、家居等行業(yè)的需求。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金整體維持穩(wěn)健，融資渠道此消彼長(zhǎng)，融資調(diào)控尚未放松。11月房企融資渠道此消彼長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)貸款有所收緊，利用外資、自籌資金、銷售回款則好轉(zhuǎn)。展望2020年，宏觀流動(dòng)性預(yù)計(jì)相對(duì)寬松，會(huì)惠及房企外部融資，但力度有限。

    新房銷售區(qū)域分化

    在行業(yè)下行周期中，房地產(chǎn)展現(xiàn)出較好韌性，7月-11月單月銷售面積連續(xù)5個(gè)月正增長(zhǎng)。在11月房企積極供貨推盤的情況下，成交量回升。11月全國(guó)累計(jì)銷售面積增速維持正增長(zhǎng)，表現(xiàn)不差。1月-11月全國(guó)商品房銷售面積、銷售額、銷售均價(jià)分別為14.89億平方米、13.90萬億元和9335元/平方米，同比增速分別為0.2%、7.3%、7.1%。今年全國(guó)累計(jì)銷售面積10月增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，11月繼續(xù)維持正增長(zhǎng)。年底業(yè)績(jī)沖刺收尾期，12月房企將密集加快供貨，預(yù)計(jì)今年全年新房銷售面積平穩(wěn)微增。

    各區(qū)域新房銷售差異較大，西部地區(qū)是今年新房銷售的增長(zhǎng)主力；東部地區(qū)累計(jì)銷售面積仍為負(fù)增長(zhǎng)，但10月開始轉(zhuǎn)暖；中部銷售維持穩(wěn)定。1月-11月東、中、西、東北四區(qū)域累計(jì)銷售面積分別為58394萬平方米、42441萬平方米、41238萬平方米、6832萬平方米，分別累計(jì)同比增速為-1.3%、-0.3%、3.8%和-4.5%。

    房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)典型的周期性行業(yè)，行業(yè)基本面狀況與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)相關(guān)。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)走弱及“不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的政策影響下，行業(yè)需求放緩。筆者認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈震蕩下行趨勢(shì)，但下降幅度較小。長(zhǎng)期來看，城鎮(zhèn)化空間尚有，都市圈效應(yīng)凸顯。從短期來看，明年市場(chǎng)整體處于震蕩下降趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)下行疊加銷售高基數(shù)，未來市場(chǎng)擴(kuò)容較難。在市場(chǎng)整體偏弱的背景下，銷售呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，下行周期展現(xiàn)韌性，一二線城市的需求依然較強(qiáng)，在政策維穩(wěn)的邏輯下，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將展現(xiàn)韌性。

    投資增速如期回落

    11月房地產(chǎn)投資增速如期回落，1月-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為12.12萬億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速較前值下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    新開工面積和施工面積單月負(fù)增長(zhǎng)，竣工面積持續(xù)好轉(zhuǎn)，房企的開工施工熱情有所下降。1-11月房屋新開工面積、施工面積、竣工面積分別為205194萬平方米、874814萬平方米、63846萬平方米，分別同比增長(zhǎng)8.6%、8.7%、-4.5%。

    預(yù)計(jì)未來地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)的動(dòng)力不足，動(dòng)力不足的原因在于土地投資增長(zhǎng)壓力較大和新開工面積后續(xù)有慢增長(zhǎng)的可能。在土地投資和新開工方面，外部融資渠道持續(xù)收緊，地產(chǎn)開發(fā)資金主要依靠銷售回款，地產(chǎn)企業(yè)拿地謹(jǐn)慎。筆者認(rèn)為，明年房地產(chǎn)新開工有走弱趨勢(shì)。在土地投資持續(xù)維持低位的情況下，新開工面積難以維持大幅增長(zhǎng)。此外，在房企對(duì)銷售預(yù)期不高的情況下，開工熱情也不高。

    預(yù)計(jì)明年竣工面積將由負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)正增長(zhǎng)。新開工面積和竣工面積的剪刀差已經(jīng)持續(xù)兩年，從2018年下半年至今新開工面積保持10%左右的增長(zhǎng)，而竣工面積持續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)，這種趨勢(shì)難以長(zhǎng)期維持。2016年-2017年出現(xiàn)了銷售潮，卻沒有在2019年出現(xiàn)交房潮，主要是房企拉長(zhǎng)交房期限所致?？紤]到交房周期，筆者認(rèn)為，2020年竣工面積會(huì)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。有利于刺激房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈，如建材、家電、家居等行業(yè)的需求。

    融資調(diào)控未放松

    今年以來，央行多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀審慎管理，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)整體融資狀況的監(jiān)測(cè)，綜合運(yùn)用多種工具對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)金融的逆周期調(diào)控處于比較平衡的狀態(tài)，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金整體維持穩(wěn)健，融資調(diào)控尚未放松。

    房企各融資渠道呈現(xiàn)此消彼長(zhǎng)的狀態(tài)，整體較穩(wěn)定。融資數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)貸款有所收緊，利用外資、自籌資金和銷售回款則有好轉(zhuǎn)。1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別為23013億元、161億元、52511億元、54482億元、24395億元，分別同比增長(zhǎng)5.5%、57.5%、3.7%、10.0%、13.9%。

    在銷售回款方面，11月房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)放量，為房企自身造血提供了支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中“定金及預(yù)收款”和“個(gè)人按揭貸款”累計(jì)增速保持在10%以上，依然較為強(qiáng)勁。在外部融資方面，銀行貸款累計(jì)增速連續(xù)實(shí)現(xiàn)3個(gè)月下滑；11月利用外資有所增長(zhǎng)，海外債留有額度的房企正積極完成年度融資計(jì)劃。展望2020年，筆者認(rèn)為，宏觀流動(dòng)性相對(duì)寬松，將會(huì)惠及房企外部融資，但力度有限。

    房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。

房地產(chǎn)評(píng)估類型

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

    我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于上世紀(jì)80 年代中期，相比較于發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步較晚，應(yīng)用范圍也略狹窄。國(guó)內(nèi)大部分的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是由原事業(yè)單位或大型國(guó)有企業(yè)中的估價(jià)部門脫鉤轉(zhuǎn)制而來，原本就帶有濃重的“國(guó)企”色彩，初期的業(yè)務(wù)基本以“關(guān)系型”的動(dòng)拆遷業(yè)務(wù)為主。隨著90年代中期住房制度的改革，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)迎來了第一個(gè)春天；進(jìn)入21世紀(jì)后，以不動(dòng)產(chǎn)為抵押物的金融產(chǎn)品越來越豐富，房地產(chǎn)估價(jià)在其中也扮演著日益重要的角色。目前已初步建立了基本的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)過注冊(cè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也逐漸步入正軌，整個(gè)評(píng)估行業(yè)都處在健康發(fā)展的過程中。

    目前，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)按照內(nèi)容來劃分，主要包括房地產(chǎn)抵押/轉(zhuǎn)讓評(píng)估、司法鑒定、征收評(píng)估、咨詢顧問、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估等。目前，全國(guó)共有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)約5250家，其中一級(jí)機(jī)構(gòu)約550家，二級(jí)機(jī)構(gòu)約1700家，三級(jí)（含暫定）機(jī)構(gòu)約3000家；注冊(cè)執(zhí)業(yè)人數(shù)約為5.4萬人。

全國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按資質(zhì)數(shù)量統(tǒng)計(jì)情況（家）

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    2016年全國(guó)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)各類估價(jià)業(yè)務(wù)均有較大幅度的增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)抵押估價(jià)項(xiàng)目2270個(gè)，同比增長(zhǎng)30.12%；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)項(xiàng)目189個(gè)，同比增長(zhǎng)95.74%；房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)項(xiàng)目67個(gè)，同比增長(zhǎng)116.68%；房地產(chǎn)咨詢顧問項(xiàng)目49個(gè)，同比增長(zhǎng)239.37%；房屋征收評(píng)估項(xiàng)目88個(gè)，同比增長(zhǎng)437.17%。

一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)各類估價(jià)業(yè)務(wù)分布（單位：個(gè)）

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    目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中，營(yíng)業(yè)收入為2000萬-5000萬（含）占比為8%，1500萬-2000萬（含）占比為21%，1000萬-1500萬（含）占比為33%，500萬-1000萬（含）占比為21%；其中房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)占比為60%以上的機(jī)構(gòu)占比高達(dá)76%。

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)收入情況

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    在業(yè)務(wù)內(nèi)容方面，營(yíng)業(yè)收入占比前三項(xiàng)的業(yè)務(wù)分別為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓/抵押評(píng)估、征收/拆遷補(bǔ)償評(píng)估和司法仲裁和鑒證評(píng)估，95.8%、87.5和41.7%的被調(diào)研機(jī)構(gòu)分別選擇了這三項(xiàng)業(yè)務(wù)為主要業(yè)務(wù)。