房地產(chǎn)稅來了!

    2019年3月11日,權(quán)威的消息報(bào)道，今年的立法工作，重點(diǎn)包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。這可能是最近幾年來，聽到的房地產(chǎn)稅唯一一個(gè)帶時(shí)間節(jié)點(diǎn)的消息，之前的消息不是穩(wěn)步推進(jìn)，就是立法先行，充分授權(quán)等等。

    房地產(chǎn)稅這個(gè)事，已經(jīng)討論了快20年，離重慶上海試點(diǎn)也已經(jīng)快10年了，年年大家都是最關(guān)注的話題，也牽一發(fā)而動(dòng)全身，影響我們大家每個(gè)人的切實(shí)利益，從我們房價(jià)明顯低估的時(shí)候就開始研究，一直研究到房價(jià)已經(jīng)是全球最高，不得不說這個(gè)改革確實(shí)是相當(dāng)?shù)牟蝗菀住？隙ㄊ亲枇ψ畲螅七M(jìn)最難，牽扯最廣，也是結(jié)構(gòu)最復(fù)雜，所以這個(gè)事總是要慎重再慎重，甚至是能拖就往后拖，但是最近應(yīng)該是已經(jīng)推不過去了，已經(jīng)進(jìn)入了一級立法目錄，而且排名相當(dāng)靠前，也就是說5年內(nèi)怎么也要出來了，再加上上面的表態(tài)，爭取今年就完成起草工作，那么也就是說明年有望審議和修改，后年大概也就是2021年可能就會(huì)與大家見面，估計(jì)時(shí)間再拖一拖，頂多也就是2022年，也會(huì)出臺。

    房地產(chǎn)稅里面其實(shí)包羅萬象，跟房地產(chǎn)沾邊的什么營業(yè)稅，契稅，印花稅，所得稅，土地使用稅都在里面，但是我們大家更關(guān)心的其實(shí)就是房產(chǎn)稅，也就是持有房產(chǎn)環(huán)節(jié)這個(gè)稅是怎么征收，或者說其他的稅，現(xiàn)在都有，調(diào)整也不會(huì)太大，而房產(chǎn)稅可能是從無到有的過程。會(huì)完全改變很多房產(chǎn)持有者的信心和預(yù)期?，F(xiàn)在能夠差不多確定的方向有以下幾點(diǎn)。

    1、按照評估值來計(jì)算房產(chǎn)價(jià)值，而不是交易價(jià)值，這就是說該交多少稅人家說了算，而且即使房價(jià)跌了，在重新評估之前，該交的稅也不變。很有可能出現(xiàn)之前美國底特律的情況，房子超低價(jià)甩賣，幾乎給錢就拿走，因?yàn)榉繓|已經(jīng)交不起稅了。這個(gè)評估值可能略低于市場價(jià)值，但不會(huì)低太多。所以現(xiàn)在有房的都盼著房價(jià)再漲，房產(chǎn)稅出臺之后，可能有房的沒房的，都害怕房價(jià)再漲。

    2、肯定會(huì)給免征面積，跟個(gè)稅一樣，讓廣大低收入群體，普通人，只有一套小房子自己住的人，不受影響，爭取最廣大人民的支持。如果按照套內(nèi)面積算，應(yīng)該是人均30-40平米左右，因?yàn)檫@已經(jīng)是中國的人均標(biāo)準(zhǔn)，也是全球住房市場的高標(biāo)準(zhǔn)，上海曾經(jīng)搞過人均60平米試點(diǎn)，但是基本上收不上來稅了。導(dǎo)致整個(gè)試點(diǎn)失敗，所以肯定不會(huì)再給到60平米免征面積了。

    3、有免征面積就肯定會(huì)有階梯稅率或者懲罰稅率，按照美國和全球主要市場的房產(chǎn)稅率，大概在0.5%-1%之間，如果一套300萬的房子，一年全額納稅在1.5萬-3萬之間，但其實(shí)根本交不了這么多，扣除免征面積和扣減土地出讓金后，即使再需要納稅也微乎其微，幾乎等同于無。而有兩套房的，一套自住一套出租，大概也不會(huì)增加稅率，這樣可以保證租房市場有效供給。所以兩套房持有者，一年的房產(chǎn)稅也就千百塊錢，可能還有沒有物業(yè)費(fèi)高。但是三套以上的持有者，懲罰稅率會(huì)開始疊加，是1.5%，2%甚至是3%或5%，這都很難說，房子越多，那么稅率越高，這點(diǎn)可以參考個(gè)稅。像高收入人群的個(gè)稅邊際稅率達(dá)到了45%，也就是時(shí)候每賺100塊錢，45塊錢都交給了國家。房產(chǎn)稅也肯定是這個(gè)設(shè)計(jì)原則。你要真有個(gè)十套八套房，很可能給你5%的懲罰稅率，也就是說頂多20年，房子就歸國家了。

    4、不要妄想轉(zhuǎn)嫁給租戶，房子的成本不一樣，你的競爭力也就不一樣，人家二套房出租，幾乎沒有成本增加，你是5套房出租，房租都不夠覆蓋房產(chǎn)稅的，你說你的房要加價(jià)，那么租戶也不傻，肯定去找那個(gè)便宜的，不會(huì)租你這個(gè)貴的。你的房子租不出去，所有房產(chǎn)稅個(gè)人承擔(dān)，你的壓力會(huì)更大。所以到時(shí)候越是多套房的，租出去分擔(dān)房產(chǎn)稅的意愿就會(huì)越強(qiáng)烈。

    5、肯定會(huì)考慮土地出讓金問題，按照實(shí)際年限扣減房產(chǎn)稅，避免重復(fù)征稅的情況，這還需要具體的辦法措施配合。但肯定是有招的

    6、不會(huì)上門征收，那樣收稅成本太高，十有八九會(huì)在房產(chǎn)過戶的時(shí)候一次性補(bǔ)齊，并繳納滯納金。也就是說你的房子如果還想賣，或者還想過戶，那就踏踏實(shí)實(shí)的交稅，如果你壓根不想賣了，也不想留給子女，也沒人逼你。但估計(jì)這樣的人并不多。

    綜合來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)基本實(shí)錘。其實(shí)我們總說，應(yīng)該好好抓緊這個(gè)時(shí)間窗口盡快推出，畢竟這是加稅，任何一個(gè)加稅都會(huì)是全民反對的，但現(xiàn)在高房價(jià)的痛苦之下，只有房地產(chǎn)稅可能還有一多半的人支持。這個(gè)民意應(yīng)該抓緊利用，完成改革。否則真要拖到過幾年，房價(jià)掉頭向下了，那么再想推出可能就會(huì)更難。

    以前靠賣地的發(fā)展模式我們完成了經(jīng)濟(jì)的原始積累，得到了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)在房子已經(jīng)過剩了，地也基本賣不動(dòng)了，理應(yīng)轉(zhuǎn)變地方政府的收入模式，這才是長久之計(jì)。我們看到美國等發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)稅收能占到一個(gè)州70-80%的收入。成為當(dāng)之無愧的第一大收入來源。所以這個(gè)是趨勢，既然沒辦法避免，就要抓緊去落實(shí)。其實(shí)很多朋友也挺逗，他們說一大堆手里很多套房子的人，正在給在自己制定加稅？其實(shí)你看看個(gè)稅就知道了，是不是也是一大堆高收入的人，主動(dòng)讓自己損失了很多收入呢？再說，目前整個(gè)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)可查已經(jīng)完成了，人家即使有多套房也早就脫手了，這時(shí)候手里還有好幾套房，那跟自首也差不多了。所以就不要用我們的小人之心，去揣測別人了。最后送給大家十六個(gè)字，認(rèn)清事實(shí)，提早準(zhǔn)備，槍已上膛，時(shí)日無多。這可能是人生路上的一場重大變革，也是房子留給大家最后的創(chuàng)富機(jī)會(huì)。