地產(chǎn)行業(yè):投資銷售靚麗,資金面依舊偏緊

    投資超預(yù)期,全年相對(duì)樂(lè)觀。2018年1-2月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)9.9%,增速比2017年全年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。投資增速超預(yù)期,我們判斷主要原因?yàn)?1)2017年為土地市場(chǎng)大年,主流房企補(bǔ)庫(kù)存積極,土地購(gòu)置費(fèi)滯后支付為投資提供支撐;2)2月PPI同比上漲3.7%,原材料成本上漲提振投資;3)開(kāi)發(fā)商加快施工,施工強(qiáng)度提升帶動(dòng)建安支出增長(zhǎng)。展望2018年,我們維持對(duì)地產(chǎn)投資樂(lè)觀判斷,一方面土地購(gòu)置費(fèi)仍有望保持正增長(zhǎng),另一方面由于新開(kāi)工絕對(duì)值大于竣工面積,施工面積仍有望小幅增長(zhǎng),預(yù)計(jì)2018年投資同比增長(zhǎng)5%左右。

    新開(kāi)工增速放緩,土地購(gòu)置增速轉(zhuǎn)負(fù)。2018年1-2月全國(guó)新開(kāi)工面積17746萬(wàn)平米,同比增2.9%,增速較2017年回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工增速略為放緩,我們判斷主要原因?yàn)?1)2018年1-2月同期高基數(shù);2)商辦類庫(kù)存高企疊加新政制約商辦開(kāi)工增速,1-2月辦公、商業(yè)用房開(kāi)工同比分別降16.4%和15.8%?？紤]目前全國(guó)已開(kāi)工未售住宅庫(kù)存處于歷史低位,預(yù)計(jì)2018年住宅開(kāi)工有望帶動(dòng)商品房開(kāi)工增長(zhǎng)0%-5%。1-2月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降1.2%,土地成交價(jià)款同比持平,較2017年全年增速分別下降17個(gè)和49.4個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科、保利、新城2018年1-2月拿地銷售比為101%、104%和185%,較2017年全年分別收窄40個(gè)、74個(gè)和117個(gè)百分點(diǎn),資金面持續(xù)趨緊或已影響房企拿地?zé)崆椤?/p>

    銷售延續(xù)靚麗,三四線持續(xù)去庫(kù)存。1-2月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)4.1%,較2017年全年回落3.6個(gè)百分點(diǎn);銷售額同比增長(zhǎng)15.3%,較2017年回升1.6個(gè)百分點(diǎn),超出市場(chǎng)預(yù)期。銷售額增速遠(yuǎn)高于銷售面積增速,判斷主要因2017年三四線房?jī)r(jià)大幅上漲導(dǎo)致均價(jià)提升所致。分區(qū)域來(lái)看,西部、東北部銷售面積增速分別達(dá)13%和15.2%,高于東部(-5.5%)和中部(10.7%),三四線城市去庫(kù)存效果顯著。展望全年,我們判斷一二線受推盤上升影響,成交有望小幅回升;三四線盡管棚改持續(xù)推進(jìn)、但受需求透支、利率上行等因素影響預(yù)計(jì)成交將小幅回落,維持2018年全國(guó)銷售面積同比小幅下降的判斷。

    資金面整體偏緊,按揭利率持續(xù)攀升。2018年1-2月房企整體到位資金2.40萬(wàn)億,同比增長(zhǎng)4.8%,增速較2017年回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。2月全國(guó)首套房貸款利率為5.46%,連續(xù)14個(gè)環(huán)比上升。受按揭利率上行和信貸額度偏緊影響,個(gè)人按揭貸款增速同比下降4.3%,降幅較2017年擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。2018年下半年將步入房企公司債到期高峰,目前債市情況無(wú)論發(fā)行利率還是難度均超過(guò)以往,部分房企或難以實(shí)現(xiàn)以新債償還舊債。而房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)資金來(lái)源主要為銀行貸款和銷售回款,若2018年上半年銷售受阻,且銀行信貸依舊偏緊,不排除個(gè)別小房企面臨資金壓力。

    投資建議:經(jīng)歷前期調(diào)整,當(dāng)前龍頭房企對(duì)應(yīng)2018年P(guān)E僅9倍左右;同時(shí)在限價(jià)未見(jiàn)松動(dòng)、資金成本高企、樓盤景氣度逐步下行背景下,結(jié)合2018年的增長(zhǎng)目標(biāo),加快推盤搶收需求是當(dāng)下房企最佳選擇,預(yù)計(jì)短期銷售有望延續(xù)較佳表現(xiàn)。近期國(guó)債利率回落,若后續(xù)市場(chǎng)利率下行,亦利好板塊表現(xiàn)。建議關(guān)注:1)低估值龍頭保利、萬(wàn)科、金地、招商等;2)邊際改善的二線陽(yáng)光城、藍(lán)光;3)布局核心城市的高成長(zhǎng)新城、華夏、榮盛;4)具有業(yè)績(jī)支撐的租賃主題天健、世聯(lián)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示:1)銀監(jiān)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)控制居民杠桿率過(guò)快上漲,目前按揭利率連續(xù)14個(gè)月上行,置業(yè)成本上升或帶來(lái)購(gòu)買力惡化風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而影響行業(yè)銷售表現(xiàn);2)2018年將迎來(lái)房企償債小高峰,若銷售回款亦惡化,且銀行信貸依舊偏緊,不排除部分中小房企面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn);3)2016-2017年上半年高地價(jià)項(xiàng)目將在2018年陸續(xù)入市,考慮多地實(shí)現(xiàn)限價(jià)政策,若限價(jià)無(wú)法突破,由于地價(jià)成本抬升,將導(dǎo)致板塊未來(lái)利潤(rùn)率下滑風(fēng)險(xiǎn);4)目前政府在穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法,若房地產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)間超預(yù)期,市場(chǎng)面臨調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)