中國(guó)房地產(chǎn):房產(chǎn)稅,優(yōu)化地方稅收結(jié)構(gòu),但可能并非主要調(diào)控手段

    國(guó)外房地產(chǎn)稅比較。香港和新加坡主要通過房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的征稅來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng),尤其是針對(duì)外地買家征收高額印花稅。而房產(chǎn)稅的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用并不明顯,這也與兩地的低稅環(huán)境有關(guān)。房產(chǎn)稅一般作為財(cái)政收入的一個(gè)環(huán)節(jié),但占比不高。港府2018財(cái)政收入預(yù)算中,一般差餉占全部財(cái)政收入2.5%。新加坡政府2018財(cái)年預(yù)算中,財(cái)產(chǎn)稅占政府收入約6.1%。美日的房產(chǎn)稅是基層地方政府的主要稅收來源,用于居民所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)的支出,體現(xiàn)了房產(chǎn)稅的公益性。2015財(cái)年,美國(guó)房產(chǎn)稅占地方政府稅收72.1%,是第一大稅收來源;而日本房產(chǎn)稅占市町村級(jí)稅收近40%,是地方稅收的第二大來源。

    上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)。2011年1月28日起,上海、重慶兩市開始對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。重慶偏重對(duì)高檔房的征收,對(duì)外地炒房客從第二套房開始征稅,稅率為0.5%-1.2%。上海則針對(duì)新增一般房地產(chǎn),規(guī)定對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅,而且按照人均面積做起征點(diǎn)考慮,根據(jù)房?jī)r(jià)高低稅率分別暫定為0.6%和0.4%?？傮w而言,上海和重慶的房產(chǎn)稅征收不僅有較大面積抵扣,且稅率在大部分情況下低于1%。對(duì)首套剛需和一般改善型需求的影響并不大,主要是針對(duì)擁有多套住宅或擁有高端住宅的人群。

    房產(chǎn)稅時(shí)代即將到來。今年3月5日的《政府工作報(bào)告》中,李克強(qiáng)總理提出2018年將穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。財(cái)政部部長(zhǎng)透露,目前全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。房地產(chǎn)稅總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。中國(guó)的房地產(chǎn)稅會(huì)從中國(guó)的國(guó)情出發(fā)來合理設(shè)計(jì),參考國(guó)際上的制度共性,并給予特殊人群一定減免。

    房產(chǎn)稅-優(yōu)化地方稅收結(jié)構(gòu),但可能并非主要調(diào)控手段。對(duì)政府而言,房產(chǎn)稅短期難以替代土地出讓金對(duì)地方財(cái)政的支持,但長(zhǎng)期看,由于土地出讓的局限性,房產(chǎn)稅勢(shì)在必行。對(duì)于房?jī)r(jià),目前的調(diào)控手段(包括四限、信貸政策等)已經(jīng)足夠有效,房產(chǎn)稅的意義更多地在于建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制及優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)。對(duì)房企業(yè)而言,相比較房產(chǎn)稅,限價(jià)和預(yù)售證的取得更能直接影響銷售業(yè)績(jī)。

    長(zhǎng)線中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受四限及房貸供應(yīng)的影響。中國(guó)房屋銷售金額在2018年1-2月上升15.3%至12,454億元,較我們預(yù)期為優(yōu)。不過最近政府提出房產(chǎn)稅立法,再加上緊縮的房貸政策,我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀點(diǎn)較為審慎及保守。中國(guó)房地產(chǎn)三大巨頭(碧桂園、萬科及恒大)現(xiàn)時(shí)股價(jià)已從高位回落15-20%,短期內(nèi)較難突破高位。3月份內(nèi)房公司公布2017年業(yè)績(jī),我們將重新檢視業(yè)績(jī)及前景,再檢討建議,尋找內(nèi)房公司的AlphaPlays。