市場跟蹤:申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)周換手率2.61,較上周下降13.91%,從申萬一級其他行業(yè)表現(xiàn)來看,房地產(chǎn)行業(yè)交投活躍度仍屬于中等偏下位置震蕩。周收益率0.53%,較上周收益率提升3.83pct,相對其他板塊處于中上水平。當(dāng)前地產(chǎn)板塊風(fēng)險溢價4.63%高于動態(tài)均值2.59%,且上穿均值+SD線,我們認為地產(chǎn)板塊目前已進入相對低估高溢價狀態(tài),未來具有一定空間。
一手房成交環(huán)降8.67%:全國41城一手房成交面積427.99萬方,同比下降18.76%,環(huán)比下降8.67%,累計同比下降31.17%;其中一線4城成交面積55.44萬方,同比下降8.37%,環(huán)比下降32.76%,累計同比下降24.61%;二線19城成交面積223.10萬方,同比下降35.65%,環(huán)比上升0.71%,累計同比下降44.36%;三線18城成交面積149.45萬方,同比上升24.93%,環(huán)比下降9.23%,累計同比上升0.89%。
二手房成交環(huán)降9.67%:全國15城二手房成交面積147.62萬方,同比下降5.33%,環(huán)比下降9.67%,累計同比下降33.15%;其中,一線2城成交面積40.94萬方,同比上升23.27%,環(huán)比下降13.24%,累計同比下降33.34%;二線9城成交面積93.54萬方,同比下降13.85%,環(huán)比下降8.72%,累計同比下降17.71%;三線4城成交面積13.14萬方,同比下降7.09%,環(huán)比下降4.55%,累計同比下降15.18%。
可售庫存環(huán)升0.41%,去化周期略增0.27周:1)全國15城可售庫存套數(shù)同比下降8.57%,環(huán)比上升0.41%;其中一線4城同比下降1.32%,環(huán)比上升0.66%;二線8城同比下降14.01%,環(huán)比上升0.71%;三線3城同比下降8.06%,環(huán)比下降2.18%。2)全國15城可售庫存去化周期32.59周,較上周增加0.27周;其中一線4城去化周期35.10周,較上周增加0.03周;二線8城去化周期34.44周,較上周增加1.29周;三線3城去化周期20.64周,較上周減少1.65周。
土地供應(yīng)、成交量價齊升:1)100大中城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積4125.23萬平米,累計同比+26.19%,相對過去四周變化幅度為+0.79%;100大中城市掛牌均價2944元/平米,同比+20.90%,環(huán)比+15.36%;2)100大中城市成交總建面2638.66萬平米,累計同比+9.92%,相對過去四周變化幅度為+42.24%;100大中城市成交總價872.66億元,累計同比+9.53%,相對過去四周變化幅度為+149.54%;100大中城市成交樓面價3307元/平米,同比+18.06%,環(huán)比+18.91%。3)100大中城市土地溢價率26.95%,其中一、二、三線城市土地溢價率分別為0%、27.90%、30.84%
政策方面:1)上周天津、徐州、宜昌等各地調(diào)控加碼,內(nèi)蒙古出臺政策表示購買非住宅商品房可落戶,海南商品住宅備案后6個月不得調(diào)高價格,并公示備案價。從各地政策的表現(xiàn)來看,因城施策仍在持續(xù),在當(dāng)前背景下,整體調(diào)控的加碼空間不大,但政策的邊際改善可期。我們認為政策的分化進一步表明決策層對健康平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場的訴求,“保剛需、支持改善需求”這一態(tài)度未發(fā)生改變。2)上周深圳出臺堪稱二次房改的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(征求意見稿)》,旨在構(gòu)建符合深圳市情的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的供應(yīng)與保障體系,同時對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例進行調(diào)整,將更多群體納入住房保障。本次意見為首次對一個城市住房發(fā)展目標提出18年的發(fā)展規(guī)劃,明確人才住房、安居型商品房、公共租賃房占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。我們認為,本次意見,A)人才租房、安居型商品房及公共租賃住房與商品房的6:4比例,實現(xiàn)中高端收入住房市場化與中低端收入住房福利化同時存在;這一類模式類似香港、新加坡住房雙軌制。B)商品房仍是以中小戶型為主,從商品房未來占新增供應(yīng)比例40%左右判斷,未來商品房的供給減少,價格走勢由市場決定。
投資建議:1)當(dāng)前行業(yè)整合仍在持續(xù),城市輪動效應(yīng)顯現(xiàn)。我們認為A)同時具備豐厚土儲及較低土地成本的規(guī)模企業(yè);B)具備充足現(xiàn)金保障+預(yù)收款鎖定率高+銷售回款快的企業(yè)將具備更好的相對優(yōu)勢。這一層級看,建議關(guān)注招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬科A、新城控股、榮盛發(fā)展等。2)從企業(yè)業(yè)績安全墊的角度考慮,我們認為諸如旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的發(fā)展能夠為公司提供一定的業(yè)績安全墊,在這一層面上,房地產(chǎn)開發(fā)銷售猶如公司調(diào)節(jié)業(yè)績的水龍頭,這一水龍頭把控得當(dāng),有望實現(xiàn)公司業(yè)績的穩(wěn)步增長。從這一層面出發(fā),我們建議關(guān)注華僑城A(住宅開發(fā)+旅游地產(chǎn))、金融街(住宅開發(fā)+商務(wù)地產(chǎn))、華夏幸福(住宅開發(fā)+園區(qū))、中糧地產(chǎn)(近期重組大悅城地產(chǎn),重組成功大悅城有望為公司提供持續(xù)穩(wěn)定的租金流)等。
風(fēng)險提示:政策調(diào)控超預(yù)期、市場成交不及預(yù)期
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