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前有重慶,后有長沙,長沙的房價,怎么都漲不起來[圖]

    前有重慶,后有長沙。

    在全國所有大城市的一片漲聲中,總有那么幾個城市,顯得與眾不同。和其他的省會城市相比,長沙的房價很低,低到不可思議。長沙市均價最高的核心市區(qū)開福區(qū),樓房均價1.1萬,而遠郊的瀏陽區(qū),均價更是低至6000元。

    6000元/平米是一種什么概念?很多五六線小城市的房價都快破萬了。而長沙最貴的區(qū),房價也才1.1萬而已。長沙,是一個對炒房客最狠的城市,讓全國的炒房客聞風喪膽。

    7月10日,一封長沙市民的投訴信火了,質問政府為什么長沙房價不能漲起。

    這名長沙市民,六問政府。信上是這么寫的:

    長沙作為中部第二城市為什么房價一直這么低?六問政府!

    1、為什么一直搞限價地?導致開發(fā)商不開發(fā)高端產品,且修出來的房子一個比一個差,維權遍地都是。從來不在長沙使用top級的產品。我們想買高端產品也買不到,只能無奈選擇低質量的限價產品,我個人不缺錢,就想買好產品!為什么不尊重市場?

    2、作為中部第二的城市,地鐵修建速度慢得令人發(fā)指,別的城市同時在建多條地鐵線、城市發(fā)展飛速,作為長沙市民,我也希望自己的城市可以飛速發(fā)展,為什么長沙已批復地鐵卻不開建,在全國也沒有這種情況,是缺錢嗎?

    3、同級別城市無情碾壓,我是長沙人,但我孩子現在指不定去哪兒發(fā)展,現在社會流動性這么強,萬一孩子努力,想要去北上等城市發(fā)展呢;別人武漢賣一套房就給得起北京首付,我們長沙人要賣兩套房;那么請問我兩套房賣了,我自己住哪兒?

    4、為什么強行打壓市場規(guī)律?作為目前的中部二哥,未來二哥肯定是鄭州,價格還不如西部的一個縣城,這是限制房價還是惡意使人民財產受損?

    5、吸引人才是靠低房價嗎?那北上廣深為什么還那么多人才?大家還往那里跑呢?

    6、為什么一直限價還有那么多人抱怨,費力不討好,是什么原因?

    這封信在我看來,比表揚信還表揚信,簡直是在給長沙政府發(fā)大紅花。

    事實上,長沙政府嚴厲調控房價的成果在全國都有口皆碑。7月15日,深圳出臺最嚴限購令,政策出爐前夕,深圳住建局曾赴長沙取“真經”。

    根據長沙市住建局發(fā)布的公開信息:7月8日,深圳市住建局一行10人到長沙市住建局考察交流房地產市場管理工作,并在市政府二辦公樓1034會議室舉行了交流座談會。

    這就是長沙政策在全國房地產調控屆的地位,龍頭老大,每一條政策都是先進經驗。

    炒房客是階級敵人

    2016年,一線和二線城市的房價都在蹭蹭漲,唯獨長沙原地不動,形成了一個明顯的價值洼地。到了8月,炒房客終于盯上了長沙。

    這里的房價,好便宜啊。40多個合肥人,在長沙一共掃了700多套房,最多的一個單人購買了35套房。

    合肥炒房客是這么對記者說的:“合肥上半年房價上漲50%,但長沙房價還很低,有升值潛力。”

    這個買房邏輯一點毛病都沒有。長沙的開發(fā)商也興高采烈,不斷的漲價,甚至喊出了每周都要漲二三百元的口號。隨后,長沙政府和源源不斷冒出來的炒房客開始了激烈的博弈。

    2016年12月,長沙市公布了“房7條”,正式拉開了房價調控的帷幕。隨后一年多的時間里,長沙市連續(xù)公布了13波調控新政,文件內容摞起來得厚厚一堆。

    其中力度較大,影響較廣的文件有:

    2017年3月18日公布的318新政。2017年5月20日公布的520新政。2017年9月23日公布的923新政。

    令人眼花繚亂的新政涵蓋各個方面,從限購到限售,從限地價到限售價,你能想到的政策限制長沙政府都干了,而且還提高首付,提高契稅,全方位立體打擊炒房客。

    2018年6月25日,長沙官方發(fā)狠了,直接把炒房客定性為階級敵人。

    在通氣會上,官方是這么表態(tài)的:

    “當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房與反炒房的重大斗爭。”隨后推出的625新政,限購、限貸、限售全面升級,同時瘋狂的供應土地。2018年,長沙市六個區(qū)的土地成交面積同比增長95.68%,但樓板價僅上漲4.56%,大量的土地直接以底價成交。

    這是在奮不顧身的給長沙的土地財政捅刀子啊。因為如此嚴厲的調控,長沙房地產市場終于被人為的打趴了,成為了全國炒房客的傷心之地。

    2019年,長沙市的GDP沖到了1.15萬億,位居全國第13名。

    但長沙市的房價收入比,僅為6.4,位居全國50個典型城市的倒數第一名。長沙市民,不吃不喝僅需6.4年的收入就可以買一套房,而深圳市民需要35.2年。

    除了炒房客,沒人會不喜歡這樣的城市。長沙人拿著全國第20位的收入,買著全國房價排名61位的住宅,創(chuàng)造出了全國第13位的GDP總量。

    這一切,深深的吸引了外地人才。2010~2015年,長沙人口總共增加39.11萬人,總人口僅達到743萬。但2016~2019年,長沙人口暴增近百萬人。

    百萬人是個什么概念?百萬人單獨拉出來都可以成立一個大城市了。這么多人在3年之內涌入了長沙,給長沙帶來了驚人的活力。經濟的根基是人,有人才有一切。

    長沙作為一個萬億級GDP的城市,土地財政的依賴率僅僅22%,實現了城市的良性發(fā)展。

    過份依賴土地財政的城市,是沒有前途的在長沙被套牢的炒房客,這些年拼命的批評長沙政府,說長沙的房價太低了,土地拍賣價也太低了。

    為防長沙政府賤賣國有資產,懇請?zhí)嵘L沙的房價和土地拍賣價。土地拍賣價的高低,和供應量是密切相關的。

    供應的土地多,價格當然上不去。但要說低位賤賣,那可就太荒謬了。

    你咋不說是高位出貨呢?價格到底是高是低,得有一個評判的基準。

    如果你從房價節(jié)節(jié)上漲這一點來看,中國的房子太稀缺了,價格不足以反應價值,還得漲,土地供應太少。

    但如果你從房屋租金很低這一點來看,中國的房子太過剩了,到處都有房子但沒人愿意住,土地供應太多。

    但今天的中國,住房價格節(jié)節(jié)上漲和租金不漲同時并存,讓我們看到了一個住宅既多又少的局面。

    扭曲市場的,就是炒房客。在炒作投機客眼里,真實的供需關系有用,但沒有大用。投機客可以在短短時間內把大蒜的價格從1塊拉升到10塊,然后再自由落體到1塊。這種價格波動走勢和供需真的沒啥關系。這些炒蒜客,真的是蒜你狠。如果完全不管房地產市場的炒房客,那下場也會差不多。

    房地產的本質,是給百姓一個住的地方,僅此而已。而經濟的本質,是居民的生產和生活行為,人才是根基,而不是那堆混凝土。單純靠房地產的融資來搞經濟,是歪門邪道。在長沙之前,上一個嚴打房價的城市,是重慶。黃奇帆扎根重慶期間,這座城市的房價上漲極為緩慢,他搞出了一個25%理論:每年房地產的總投資不要超過全社會固定資產投資的25%。超過25%一定供過于求,低于25%又供應不足,不適應城市化。如果一個地方基礎設施投資中,房地產占了百分之七八十,長遠看沒后勁。

    在這個理論的指導下,重慶的房價低的可怕。但重慶的經濟增速,高的可怕。2013年到2015年,重慶GDP增速“三連冠”領跑全國。2016年12月黃奇帆離開重慶,然后重慶的房價立刻一路暴漲,簡直是報復式反彈。

    短暫的繁華過后,重慶的城市吸引力和GDP增速都開始大幅下降。2014年,重慶GDP增速10.9%;2015年,重慶GDP增速11%;2016年,重慶GDP增速11%;

    隨后,黃奇帆卸任,重慶房價暴漲。但暴漲的房價,并沒有重慶帶來肉眼可見的好處,壞處倒很明顯。2017年,重慶GDP增速9.3%;2018年,重慶GDP增速6%,低于全國平均經濟增速。2019年,重慶GDP增速6.3%;

    重慶的經濟增速,已明顯落后全國其他城市。而科學合理規(guī)劃城市建設的長沙,卻在低房價下實現了經濟的穩(wěn)定高速增長。

    雖然沒有像曾經的重慶那樣拿下全國增速第一的桂冠,但也是標準的全國前列,經濟增長勢頭一片紅火,居民人均可支配收入更是位居中部省份第一位,百姓的生活幸福感非常強烈。

    很多用土地財政透支未來的城市,其經濟增速反而比不過長沙。

    長沙,是一個對炒房客最狠的城市。但長沙對它的百姓,是真的好。我希望,中國能有越來越多的長沙。

    文章僅代表作者觀點,不構成投資建議

本文采編:CY315
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2024-2030年中國二三線城市房地產行業(yè)市場現狀分析及未來趨勢研判報告
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