北京二手房“金九”行情未現(xiàn)：二手房市場降價，買房手續(xù)還沒辦完房價已經(jīng)跌去幾十萬

    北京地區(qū)二手房市場并未出現(xiàn)明顯的“金九”行情，非學(xué)區(qū)、非核心區(qū)域的部分二手房出現(xiàn)降價現(xiàn)象，但成交量并未因此放大。

    究其原因，一方面和新房市場的分流關(guān)系較大，新房市場在“金九”期間打折較普遍，促使二手房市場降價；另一方面與前期需求透支、價格小幅走高后的自然回落有關(guān)。多位中介人士對中國證券報(bào)記者透露，臨近四季度，很多銀行按揭貸款以及住房公積金貸款都面臨放款周期變長的問題，不少業(yè)主著急拿到全部房款，降價急售。

    區(qū)域出現(xiàn)降價

    中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，部分非核心地段、非學(xué)區(qū)二手房出現(xiàn)了一定程度的降價現(xiàn)象，不少在售的二手房相比8月均價環(huán)比下降。

    以位于大興區(qū)西紅門片區(qū)次新經(jīng)適房項(xiàng)目為例，小區(qū)在售的很多二手房報(bào)價普遍比7、8月份成交價每平方米下降了2000元左右，環(huán)比降幅接近3%。部分位置欠佳、樓層和戶型有明顯瑕疵的二手房源，降幅更大。

    在走訪過程中，不少新購房者對中國證券報(bào)記者反映，手續(xù)還沒辦完，房價已經(jīng)跌去十幾萬甚至幾十萬的現(xiàn)象比較常見。

    二手房買賣是純粹的市場行為，約定的價格不能輕易變化。購房者王紅（化名）對中國證券報(bào)記者表示，原想在北京疫情反彈后迅速抄底，沒想到買完以后片區(qū)房價一直跌跌不休。跟業(yè)主約定，房子明年才能過戶，現(xiàn)在剛交了定金，如果毀約需要按照合同賠償損失，損失金額和房價下跌導(dǎo)致的損失差不多，所以打算繼續(xù)走流程，不去退房了。

    資深房地產(chǎn)市場人士郭明（化名）認(rèn)為，現(xiàn)在市場算是平穩(wěn)的，如果真的出現(xiàn)大幅波動，毀約的人會非常多?，F(xiàn)在買完房子因?yàn)閮r格波動毀約的人基本不存在，說明波動并不大。

    郭明對中國證券報(bào)記者表示，如果市場大漲或大跌，業(yè)主方、購房者和居間方就會在購房過程中真實(shí)體驗(yàn)到什么叫扎堆“毀約”。舉個例子，如果房價短時間大漲，業(yè)主就可以在短時間內(nèi)找到出價更高的買主，這樣一來，毀約成本相比房價上漲帶來的收益，就不算什么了。房價下跌的道理也是一樣，只不過角色會置換。從目前看，短期內(nèi)跌幅整體較小，即便對價格敏感的購房者也不會造成大的威脅。

    新房分流需求

    中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，新樓盤的促銷力度較大，不少房企以現(xiàn)金紅包、折扣、特價房的方式在“金九”期間積極促銷。

    地產(chǎn)觀察人士對中國證券報(bào)記者表示，雖然北京地區(qū)受到限價、備案價等管控，不可能出現(xiàn)7折這種力度的優(yōu)惠，但還是會有一定優(yōu)惠措施。很多樓盤經(jīng)過多年銷售，已經(jīng)完全可以實(shí)現(xiàn)即時交付，剩余的尾盤項(xiàng)目基本都是現(xiàn)房。相比很多二手房源，既有價格優(yōu)勢，也有品質(zhì)優(yōu)勢，還可以隨時入住。所以北京地區(qū)前期在售、接近完工的新房項(xiàng)目，對目前二手房的分流現(xiàn)象較明顯。

    目前，新房基本都有各大二手房中介進(jìn)行代理，而新房交易對于二手房中介人員來說，無論是帶看還是后期購買流程，都非常省心。對二手房中介而言，新房業(yè)務(wù)作為近年來的增量業(yè)務(wù)，推廣和引流的積極性整體較高。很多中介主動引流客戶到新房市場，在市場需求有限的情況下，這也導(dǎo)致二手房市場走弱。

    此外，很多二手房房源業(yè)主在得知貸款客戶臨近年底貸款發(fā)放時間可能變長的情況下，主動降低房價以吸引優(yōu)質(zhì)全款客戶，也是很多房源降價的重要原因。

    “目前很多業(yè)主都讓中介努力尋找全款客戶。對業(yè)主而言，全款客戶是最快的回款方式，其次是商業(yè)貸款，再次是公積金或組合貸款客戶。臨近四季度，很多銀行按揭貸款業(yè)務(wù)放款周期會拉長，公積金業(yè)務(wù)也是如此。為了盡量避開這類客戶，很多業(yè)主自愿降價。”某資深中介人士指出，“還有一些房源不滿足滿五唯一條件，需要找到全款客戶才能避稅。為了吸引這類客戶，近期很多房源開始降價。”

    前期漲幅大

    北京地區(qū)二手房市場在疫情期間并未受到太大影響，在兩次疫情緩解期間，還出現(xiàn)了較明顯的需求放大現(xiàn)象。在西城學(xué)區(qū)房新政的刺激下，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象。換房及剛需客戶需求集中釋放，使北京地區(qū)二手房價格在兩次疫情過后都出現(xiàn)了小幅上漲。近期則隨著前期需求集中釋放，轉(zhuǎn)向清淡，北京“金九”期間二手房價格出現(xiàn)了一定幅度回落。

    國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，北京地區(qū)作為一線城市的代表，8月份二手房價格雖然環(huán)比出現(xiàn)上漲，但落后于其他一線城市。

    中國證券報(bào)記者走訪過程中發(fā)現(xiàn)，近期以西城區(qū)為代表的知名學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)入成交淡季，以改善居住為目的的大戶型代替剛需小戶型成為成交主力。大戶型由于成交單價低，拉低了整個區(qū)域的成交均價。

    “西城目前在推的房源都是1500萬元至2000萬元的三居室，這些房源相比700萬元至1000萬元的小戶型，每平方米少大概2、3萬元左右。一方面，前期需求集中釋放，導(dǎo)致小戶型房源庫存迅速降至低位，短期內(nèi)沒有房源補(bǔ)足。另一方面，近期成交確實(shí)略微清淡，也是價格上不去的重要原因。”多位中介人士對中國證券報(bào)記者透露。

    中國證券報(bào)記者對北京地區(qū)二手房市場走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手房市場并未出現(xiàn)明顯的“金九”行情，非學(xué)區(qū)、非核心區(qū)域的部分二手房出現(xiàn)降價現(xiàn)象，但成交量并未因此放大。

    究其原因，一方面和新房市場的分流關(guān)系較大，新房市場在“金九”期間打折較普遍，促使二手房市場降價；另一方面與前期需求透支、價格小幅走高后的自然回落有關(guān)。多位中介人士對中國證券報(bào)記者透露，臨近四季度，很多銀行按揭貸款以及住房公積金貸款都面臨放款周期變長的問題，不少業(yè)主著急拿到全部房款，降價急售。