看房者擠爆！一套出價50輪，這種房子在上海火了，還不限購，什么情況？[圖]

    法拍房是指法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋，目前北京、廣州、深圳、南京等地對住宅類法拍房有限購要求，不過上海目前對于法拍房沒有限購。

    上海法院拍賣房不限購，8個月成交936套

    據(jù)央視財經(jīng)16日報道，記者來到上海浦東的一套住宅房，房主因為債務(wù)糾紛，一套125平米的房子即將被法院拍賣，在一個小時集中看房的時間中，現(xiàn)場有13組客戶前來看房。

    有看房者表示，現(xiàn)在在上海發(fā)展，但是短期之內(nèi)沒有結(jié)婚的打算，沒有辦法以家庭的名義買房。還有人表示，因為是外地人，社保不滿五年，只能通過法拍途徑來買。

    目前上海的法拍房由于不限購，吸引了很多沒有購房資格的人。而有的人雖然具備購房資格，但覺得法拍房起拍價相對便宜，希望能來撿漏。

    據(jù)了解，2019年上海市二手房市場交易數(shù)量約24萬套，而法拍房市場中的交易數(shù)量為1703套，占二手房成交數(shù)量的0.7%左右。

    對此，上海鏈家法務(wù)經(jīng)理陳寶海在接受記者采訪時表示，從一到八月的成交數(shù)據(jù)來看，法院拍賣房上?？偣渤山挥?36套左右，每套房源會有9個人參與競拍，并且基本上有85%的房源，都會在一拍當(dāng)中被客戶拍中。

    上海國拍總裁助理裴鑫稱，上海的法院拍賣房市場一年的成交套數(shù)，大概在一千套左右，占所有的二手房的交易比例不是很大，大概只占二手房交易比例的0.4%，其實它對于目前整個二手房市場的價格影響不是很大。

    上海住宅類法院拍賣房競價激烈

    根據(jù)相關(guān)規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣起拍價不得低于評估價或者市價的70%。實際上，由于買的人多，在上海想撿漏買法拍房的概率正在變低，有的法拍房價格已經(jīng)高于市場價。

    據(jù)央視財經(jīng)報道，2018年沈女士全家來到上海，打算在這里定居，由于她和丈夫都是外地戶口，社保繳納不足5年，沒有購房資格。于是去年買了這套214平米的法拍房，起拍價1200萬元，沈女士最終以1900多萬元買入，算下來每平米在9萬元左右，而周邊二手房均價為8萬多元。

    沈女士回憶，當(dāng)時拍了三個多小時，最后才確定下來，有差不多50多輪的出價，因為這個房子本身質(zhì)量比較好，所以競拍的人較多，它的價格就會稍微高一點(diǎn)。

    根據(jù)上海國拍統(tǒng)計，8月份上海成交的住宅類法拍房中，有64%的標(biāo)的以高于評估價成交。原以為能撿漏的法拍房，如今大多高于市場價才能買到。

    對此，申駿律師事務(wù)所主任管敏正在接受采訪中表示，最主要的是，直接居住在這里的清場，當(dāng)事人購買方一定要好好了解清楚，毀約很難，法院可能會把保證金沒收。有的法院嚴(yán)格，甚至?xí)竽阍诙闻馁u的時候補(bǔ)上損失差價，所以還是要理智、冷靜。

    管敏正從2005年開始接觸銀行清收業(yè)務(wù)，其中很大一部分業(yè)務(wù)會涉及到法拍房在內(nèi)的不動產(chǎn)處置，他提醒購房者，購買住宅類法拍房需要了解稅費(fèi)、貸款、里面是否有人居住等情況，切莫沖動購買。

    北京盈科（上海）律師事務(wù)所高級合伙人趙星海：可能有一些連法院都不知道的一些瑕疵，只有通過自己去現(xiàn)場了解，比如一些稅費(fèi)的問題是不是滿五年？是否還有其他住房？可能你在事先都沒有辦法了解到，或許要做好在住宅的情況下總房價10%稅費(fèi)的準(zhǔn)備。

    購買法拍房，風(fēng)險需防范

    據(jù)經(jīng)濟(jì)日報早前報道，近來，法拍房成為房地產(chǎn)市場關(guān)注的焦點(diǎn)，因其價格一般只有市場價的七成左右，吸引了不少購房者的目光。各地甚至還不時傳出斷供房源增多，法院折價甩賣的消息。到底什么是法拍房？

    據(jù)介紹，法拍房是法院拍賣房產(chǎn)的簡稱。通常有以下幾種情況可能產(chǎn)生法拍房，一是商業(yè)貸款產(chǎn)生，購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數(shù)償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現(xiàn)來償還貸款。二是民間借貸產(chǎn)生，如張三借李四的錢，約定以自有房產(chǎn)抵押給李四，到期不能還款，李四不能直接取得抵押房產(chǎn)，只能向法院申請張三還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣張三的房產(chǎn)來還款。三是司法沒收產(chǎn)生，如刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產(chǎn)，如該財產(chǎn)涉及不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)可依法拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國庫。四是無主財產(chǎn)，即無人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)。

    家住四川成都的劉先生和幾個有買房意向的親朋好友組了一個微信群，這兩天熱議的話題就是法拍房。“法拍房比周邊同等品質(zhì)的房子便宜不少，值得買。”“但是，購買法拍房可能存在很多風(fēng)險。”在微信群里劉先生和好友一起討論著購買法拍房的好處和風(fēng)險。

    購買法拍房到底有哪些風(fēng)險需要防范？對此，記者采訪了專業(yè)律師。廣東連越律師事務(wù)所合伙人黃羅平表示，購買法拍房，首先要看房屋是否屬于“交吉拍賣”。所謂交吉，是指原居住人在法拍房過戶前騰空搬離，不搬離的，由法院負(fù)責(zé)騰空房屋交付給買受人，買受人能夠及時收房入住。若競拍標(biāo)的物說明中明確告知競拍者房屋現(xiàn)狀為“不交吉”的話，則意味著房屋可能有合法租戶，或者原業(yè)主、其他債權(quán)人、占用人在居住使用，法院拍賣后，不負(fù)責(zé)騰空房屋交付給買受人，房屋清場由買受人通過另案訴訟或其他途徑解決。所以，競拍不交吉房屋，可能出現(xiàn)競拍成功后，買受人無法收房使用的風(fēng)險。

    其次，房屋過戶稅費(fèi)的問題。法拍房過戶的全部稅費(fèi)都由買受人承擔(dān)，買受人一定要清楚了解、計算過戶可能涉及的稅費(fèi)，法拍房種類非常多，如繼承性質(zhì)的房屋、商業(yè)性質(zhì)的房屋等，有的房屋過戶涉及的稅費(fèi)非常高，買受人競拍前一定要有充分準(zhǔn)備，計算好成本。

    同時，還可能存在原業(yè)主欠繳的房屋物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等。法拍房的買受人要承擔(dān)原業(yè)主房屋欠費(fèi)，包括但不限于水、電、燃?xì)?、物業(yè)管理費(fèi)等，買受人要自行去有關(guān)部門辦理水、電、煤氣等戶名變更或安裝手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

    此外，落戶問題。對于法拍房，法院只負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)過戶，但不負(fù)責(zé)買受人落戶，至于原業(yè)主是否占用了戶口、學(xué)位，買受人能否落戶，都要由買受人自行找公安、教育等部門解決。值得注意的是，在執(zhí)行限購的城市，還要符合限購政策。