2021年中國房地產(chǎn)市場十大展望[圖]

    房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場通過市場機制，及時實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場能引導居民消費結構合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平，隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也越來越受到國家的重視，逐漸成為各個行業(yè)的龍頭老大。近年來中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷增加，2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達141443億元，較2019年增加了9249億元，同比增長7%。

2014-2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    自2019年國家提出"堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位",房地產(chǎn)企業(yè)迎來了新的挑戰(zhàn)，隨著互聯(lián)網(wǎng)信息及購房者理性消費的日趨成熟,2020年新冠疫情對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展造成重大沖擊,當前疫情防控形勢向好,經(jīng)濟社會秩序加快恢復，長期看,新冠疫情影響下的房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)數(shù)字化運營和服務提升、產(chǎn)品改善和升級、物業(yè)服務質(zhì)量升級、回歸核心城市、新基建新機遇等發(fā)展趨勢。2021年中國房地產(chǎn)市場展望如下：

    一、銷售前高后低，房價平穩(wěn)，區(qū)域冷熱不均。一季度全國商品房銷售同比預計高增長，但我們預計按揭貸款可能進一步收緊，且高凈值人群在核心城市的改善需求釋放并不對全國樓市構成持續(xù)性影響，全年銷售可能前高后低。2021年商品房銷售額預計同比2020年基本持平，核心都市圈和其它地區(qū)的表現(xiàn)或仍冰火兩重天。

    二、杠桿率差別縮小，信用利差擴大。在房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管環(huán)境下，我們相信進取型公司杠桿率會下降。但和市場主流預期不同，我們并不認為這些公司資金成本會明顯下降。這是因為涉房貸款總投放很難增長，信用風險頻發(fā)，以及債權人很難對房企資產(chǎn)負債表改善作出準確評估。

    三、優(yōu)秀企業(yè)盈利能力見底、利潤率反彈。我們統(tǒng)計的綠檔公司，2020年四季度拿地金額同比增長90%，而行業(yè)則下降8%。由于土地市場競爭明顯減弱，我們預計2021年重點公司銷售利潤率見底，2021年則實現(xiàn)結算利潤率見底。

    四、2021年是拿地的好時機，下半年土地市場機會尤多。在很長一段時間拿地機會形同雞肋之后，我們預計行業(yè)迎來拿地機遇期。這一方面是因為政府性基金收入需求較大，2021年可能迎來一些優(yōu)質(zhì)的土地供給；另一方面是因為土地市場競爭并不激烈，大量進取型公司退出競爭。

    五、并購市場機會可能更多，輕重搭配成為潮流。

    六、企業(yè)加速處置低效資產(chǎn)。

    七、開發(fā)企業(yè)重視深耕產(chǎn)品力，營建質(zhì)量回升。

    八、開發(fā)企業(yè)試圖掌握渠道的主導權，一定程度上避免貝殼完全掌控新房銷售渠道游戲規(guī)則。

    九、開發(fā)企業(yè)可能繼續(xù)分拆和參股投資產(chǎn)業(yè)鏈公司。

    十、內(nèi)卷化競爭結束，開發(fā)類股票全年看可能存在相對收益。